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Infofpflichten gem. § 16a EnEV gelten auch für Makler

OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017, Az. 3 U 102/16


Infofpflichten gem. § 16a EnEV gelten auch für Makler

Das Oberlandesgericht Bamberg hat mit Urteil vom 5. April 2017 (Az. 3 U 102/16) entschieden, dass die Informationspflichten des § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) auch für Makler gelten. Dessen Wortlaut nimmt lediglich Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber in Pflicht. Die Bamberger Richter gehen zwar davon aus, dass der Gesetzgeber Immobilienmakler absichtlich nicht erwähnt hat. Deshalb lehnen sie eine analoge Anwendung von § 16a EnEV auf Makler ab. Allerdings befürworten sie eine Maklerhaftung über den Umweg des § 5a Abs. 2 UWG. Die gesetzliche Wertung des § 16a EnEV impliziere, dass es sich bei den Pflichtangaben um wesentliche Informationen handle, deren Vorenthalten unlauter sei.
 
Sachverhalt
Die Beklagte, eine Bayreuther Immobilienmaklerin veröffentlichte im Juni 2015 eine Zeitungsannonce für eine Doppelhaushälfte. Im Inserat erwähnte sie den Endenergiebedarf. Die anderen energiebezogenen Pflichtangaben ließ sie weg. Dafür mahnte sie die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ab. Die Beklagte verzichtete auf die Abgabe einer Unterlassungserklärung, versicherte aber, sich künftig an die Informationspflichten der EnEV halten zu wollen.
 
Dessen ungeachtet inserierte sie im September 2015 eine Dreizimmerwohnung, ohne die Art des Energieausweises aufzuführen. Wieder erhielt die Beklagte eine Abmahnung der DUH. Und wieder verzichtete sie auf eine Unterlassungserklärung und versprach Besserung. Diesmal klagte der Umweltverband. Das Landgericht Bayreuth verurteilte die Beklagte gestützt auf eine richtlinienkonforme Auslegung des § 16a EnEV. Dagegen erhob die Beklagte Berufung.
 
Sie war der Meinung, aus dem Wortlaut von Art. 12 Abs. 4 der Gebäuderichtlinie (2010/31/EU) lasse sich keine Erstreckung der Informationspflichten auf Immobilienmakler ableiten. Makler seien im Richtlinienwortlaut nicht erwähnt. Eine analoge Anwendung von § 16a auf Immobilienmakler sei zudem unzulässig, weil der Verordnungsgeber Letztere bewusst nicht verpflichtet habe.
 
Aus den Gründen
Das Oberlandesgericht Bamberg bestätigt im Ergebnis die Entscheidung der Vorinstanz. Es stützt die Informationspflicht des Maklers indes nicht auf § 16a EnEV, sondern auf § 5a Abs. 2 UWG.
 
Die Bamberger Richter sind überzeugt, dass der Verordnungsgeber den Makler in § 16a EnEV absichtlich nicht erwähnt hat. Das schließen sie aus der Begründung zur Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung in der BR-Drucksache 113/13. Dort heißt es auf Seite 97: "Nach [§ 16a Abs. 1] Satz 1 [EnEV] hat der Verkäufer die Aufnahme der Pflichtangaben in der Immobilienanzeige sicherzustellen. [...] Er hat auch in Fällen wie der Beauftragung eines Maklerbüros dafür Sorge zutragen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gemacht werden." Der Senat versteht die Aussage so, dass Verkäufer bei Maklerinseraten allein für die Pflichtangaben verantwortlich sind. Daher sei eine analoge Anwendung von § 16a EnEV auf Immobilienmakler unzulässig. Denn der erkennbare Wille des Verordnungsgebers dürfe nicht durch richterliche Rechtsfortbildung verändert werden.
 
Da die Spezialnorm des § 16a EnEV vorliegend ausscheide, entfalte sie keine Sperrwirkung zulasten des breiter gefassten Unlauterkeitstatbestands nach § 5a Abs. 2 UWG. Die Beklagte habe dem Verbraucher wesentliche Informationen vorenthalten, die er für eine informierte geschäftliche Entscheidung (nämlich die Beklagte zu kontaktieren) benötige. Die besondere Bedeutung der energiebezogenen Angaben für den Durchschnittsverbraucher ergebe sich aus der gesetzlichen Wertung des § 16a EnEV. Anhand der Pflichtangaben könne der Verbraucher sich frühzeitig ein Bild vom energetischen Zustand der beworbenen Immobilie machen und die Heizkosten überschlägig mit denen anderer Objekte vergleichen.
 
Ein schutzwürdiges Interesse der Beklagten, auf die Angaben zu verzichten, kann das Gericht nicht erkennen. Die Beschaffung der energetischen Informationen verursache nur geringfügigen Zusatzaufwand. Die Mehrkosten – der Verordnungsgeber schätzt sie in seiner Begründung auf 0,50 bis 2,50 Euro pro Inserat – seien zumutbar. Dem begrenzten Raum einer Zeitungsannonce könne die Beklagte durch die Verwendung verständlicher Abkürzungen begegnen. Ebenso wenig begründeten Vermarktungsschwierigkeiten wegen der ungünstigen energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes ein schutzwürdiges Geheimhaltungsinteresse.
 
OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017, Az. 3 U 102/16


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