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Mietrecht


Gerade im Bereich des Mietrechts wechselt die Rechtsprechung häufig. 
Eine Vielzahl von vorschnell entworfenen Vertragsklauseln fallen der richterlichen Prüfung zum Opfer. Umso wichtiger ist es, am besten schon vor Vertragsschluss überprüfen zu lassen, ob der vorgesehene Vertrag einer gerichtlichen Überprüfung stand hält oder nicht. Wir prüfen Ihre Mietverträge kurzfristig und kostentransparent. Die Sicherheit, die Sie hierdurch gewinnen, hilft dabei, der Mietvertragsverhandlung gelassen entgegenzusehen.

Natürlich beraten wir Vermieter und Mieter in allen mietrechtlichen Angelegenheiten, sowohl im Bereich des Wohnraummietrechts als auch des Gewerberaummietrechts. Hierzu zählen insbesondere:

- der Abschluss von Mietverträgen 

Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es wichtig, die einzelnen getroffenen Regelungen genau zu prüfen. Vieles ist unzulässig oder legt den Grundstein für künftige Konflikte. Mit Wirkung zum 1. September 2001 - hat der Gesetzgeber das Mietrecht komplett neu gestaltet. Mittlerweile wurden die ersten Regelungen schon wieder geändert. Vor allem Vermieter von Wohnraum aber auch Mieter als auch Vermieter von Gewerberaum sollten sich vor Abschluss des Mietvertrages über dessen Inhalt hinreichend Gedanken machen. Mieter von Wohnraum können über den Inhalt des Mietvertrages meist nur eingeschränkt verhandeln und werden auch durch das Gesetz und die Rechtsprechung geschützt. Dennoch kann es sich auch für sie lohnen, den Mietvertrag vor Abschluss gründlich auf ungeschickte Formulierungen zu überprüfen. 

Mieter und Vermieter sollten sich immer vor Augen halten, dass sie mit dem Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis eingehen. Ungünstige Regelungen sollten erkannt und nicht einfach in der Hoffnung, dass sie sich in der Zukunft nicht negativ auswirken, hingenommen werden. 

Der Bundesgerichtshof hat Klauseln in privaten Mietverträgen, die die Mieter über Gebühr benachteiligen, in der Vergangenheit für unwirksam erklärt hat. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vermieter Kosten, die er eigentlich dem Mieter auferlegen wollte, selber zu tragen hat.

- die Mieterhöhung
 

Eine Mieterhöhung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn die Gründe hierfür entweder im Mietvertrag oder im Gesetz niedergelegt sind. So finden sich in vielen Gewerbemietverträgen Klauseln zur Mietanpassung. Das Gesetz sieht die Möglichkeit der Mieterhöhung zur Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Da das Mietrecht insbesondere an die Vermieterseite hohe formelle Anforderungen stellt, können hier eine Vielzahl von Fehlern passieren. Aus diesem Grund ist es für den Mieter durchaus lohnend, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gründlich auf seine Rechtmäßigkeit zu prüfen. Aber auch der Vermieter verliert durch ein falsch begründetes und von Mieterseite zurückgewiesenes Mieterhöhungsverlangen unnötig Zeit und somit Geld.

- die Schönheitsreparaturen / Instandhaltungskosten 


Gerade der Zustand der Mietsache führt häufig zum Streit. Wichtig ist es hierbei, zunächst die vertragsgemäße Abnutzung von den Beschädigungen und den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Für die vertragsgemäße Abnutzung zahlt der Mieter den Mietzins. Darüber hinaus muss er grundsätzlich keinerlei Ersatz leisten, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde. Abweichende Vereinbarungen, wie z.B. die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind jedoch die Regel. Unter Schönheitsreparaturen versteht die höchstrichterliche und mittlerweile gefestigte Rechtssprechung das Streichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Beschädigungen dagegen sind Schäden, die über die vertragliche Abnutzung hinausgehen. Hierzu zählen Sprünge im Waschbecken, kaputte Fensterscheiben oder Flecken auf dem Teppich oder tiefe Kratzer im Parkett. Sofern der Mieter diese Schäden verursacht hat, muss er für deren Beseitigung aufkommen. Andernfalls muss sich der Vermieter um die Beseitigung kümmern. Häufig kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter wenn es um die Frage geht, wann und vor allem auf wessen Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Der BGH hat in den letzten Jahren mehrere bahn brechende Entscheidungen getroffen die dazu geführt haben, dass viele in der Vergangenheit von Vermieterseite gewählte Klauseln unwirksam sind. Dies hat zur Folge, dass die Vermieterseite die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. 

- Mängel, die zur Minderung berechtigen und/oder beseitigt werden müssen 

Weist die Mietsache Mängel auf, die der Mieter nicht zu vertreten und zu beseitigen hat, ist die Miete automatisch gemindert. Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen und unter Umständen einen über die Minderung hinausgehenden Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf die Vermieterseite auszuüben.

Was sich auf den ersten Blick recht harmlos anhört, kann zu komplexen Streitigkeiten führen. Zunächst sollte festgestellt werden, ob der Mangel nicht eventuell vom Mieter verursacht wurde. Dies ist insbesondere bei Schimmelbefall häufig sehr streitig. Hier stellt sich oftmals die Frage, ob der Mieter für eine ausreichende und richtige Belüftung Sorge getragen hat.

Auch muss der Mieter den Mangel unverzüglich anzeigen, damit der Vermieter die Möglichkeit hat Abhilfe zu schaffen. Darüber hinaus bestehen noch viele weitere Verpflichtungen, die von beiden Mietparteien einzuhalten sind.

- die Nebenkosten (Betriebskosten, umlegbare Nebenkosten) 

Die jährliche Abrechnung der Wohnungsnebenkosten führt häufig zu Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Solche Streitigkeiten sind, wie so oft, unvermeidbar, wenn die Umlage der Nebenkosten schon im Mietvertrag unzureichend oder unter Umständen gar nicht vereinbart wurde. Darüber hinaus verlangt die Rechtsprechung insbesondere im privaten Bereich vom Vermieter eine für den Mieter leicht nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung, die bestimmte Kriterien erfüllen muss. Häufig stimmen die Abrechnungszeiträume der verschiedenen Positionen nicht überein, es werden Kosten umgelegt, die vom Mieter nicht zu tragen sind, die Wohn- bzw. Nutzflächen werden falsch angegeben, die Vorauszahlungen werden nicht oder unzutreffend berücksichtig und vieles mehr. 

- die Beendigung des Mietvertrages

Irgendwann hat alles sein Ende - auch das Mietverhältnis. Doch Mieter und Vermieter müssen sich an bestimmte Regeln halten, wollen sie aus der Wohnung raus beziehungsweise die Wohnung anderweitig nutzen. Auch die Beendigung eines Mietvertrages will gekonnt sein. Angefangen von Form und Inhalt der Kündigungserklärung bis hin zu der Frage was zu tun ist, wenn der Mieter nicht auszieht, gibt es zahlreiche rechtliche Fragestellungen, die meist unbekannt sind. Insbesondere die vermieterseitige Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs kann für den Vermieter auf Grund von Form- und Inhaltsfehlern mit bösen Überraschungen enden.


WEG

Das Eigentum an einer eigenen Wohnung ist heute wie damals eines der wichtigsten haus1Altersvorsorgeziele der Bevölkerung. Insbesondere aufgrund der stetig ansteigenden Grundstückspreise stellt der Wohnungserwerb eine preisgünstige Alternative zum eigenen Häuschen im Grünen dar. Das Wohnungseigentum verschafft zwar kein vollwertiges Eigentum am Haus, stellt aber eine Verbesserung gegenüber der Mietwohnung dar. Gegenüber dem Erwerb eines eigenen Hauses erwirbt der Käufer einer Wohnung das Eigentum nur an der einzelnen Wohnung, welche ein Teileigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses darstellt. Es teilen sich also immer mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen Eigentum. Jede einzelne Wohnung ist aber eigentumsrechtlich einem Eigentümer zugeordnet. Dieser, mit einer bestimmten Wohnung verbundene Miteigentumsanteil steht ausschließlich im Sondereigentum des Wohnungsinhabers, der einen Miteigentumsanteil hat. 

Das Wohnungseigentum selbst setzt sich also aus dem Sondereigentum an einer Wohnung, dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Teileigentum zusammen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum und zum Miteigentum zählen gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie beispielsweise Treppen und Eingangsbereiche, das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik und die Wohnungstrennwände. Zum Teileigentum hingegen gehören die Räume, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, also zum Beispiel Kellerräume, Garagen oder Gewerberäume.

Der Nachteil von Wohnungseigentum ist, dass man im Gegensatz zum Einfamilienhaus in dichter Nachbarschaft mit Anderen lebt, die in gleichem Maße Eigentümer sind und daher auch die gleichen Rechte haben. Es sind daher aufgrund dieses engen Zusammenlebens Konflikte zwischen den gleichberechtigten Partnern vorprogrammiert. 

Diese gleichberechtigten Partner nennt man Wohnungseigentümergemeinschaft. Für die Verwaltung dieses Zusammenschlusses aller Eigentümer ist die so genannte Wohnungseigentümerversammlung zuständig, die aber auch über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. 

Bei Streitigkeiten ist insbesondere zu beachten, dass anders als im normalen Zivilprozess keine Erstattung von außergerichtlichen Kosten (z. B. Anwaltskosten) an die obsiegende Partei stattfindet.

Mietrecht aktuell

Nachstehend finden Sie eine Zusammenstellung von aktuellen Beiträgen im Mietrecht, die zumeist aktuelle Urteile und Ratgeber zum Gegenstand haben. Hierbei liegt uns besonders am Herzen, dass diese in einer leicht verständlichen Art und Weise abgefasst wurden.

Inhalte

Heizbarkeit auf eine Temperatur von 20 Grad

Das Amtsgericht (AG) in Köln hat mit seinem Urteil vom 13.04.2012 unter dem Aktenzeichen 201 C 481/10 eine interessante mietrechtliche Entscheidung ausgesprochen, mit der die Parteien Zug um Zug zur Zahlung rückständiger Miete bzw. zur Beseitigung optischer und sonstiger Mängel verurteilt...

Tägliches Stoßlüften

Einem Mieter ist mehrfaches tägliches Stoßlüften (drei bis vier Mal) zur Verhinderung von feuchtigkeitsbedingter Schimmelbildung in der Wohnung zumutbar. Entspricht das Wohngebäude den Wohnstandards im Errichtungszeitpunkt und verursacht der Mieter den Schimmel durch mangelndes Lüften...
Wir in den Medien...

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