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Immobilienanzeige muss Restlaufzeit des Erbbaurechts beinhalten

Das Landgericht Karlsruhe hat mit seinem Urteil vom 7. Februar 2014 entschieden, dass Werbeanzeigen für Immobilien, die nach Erbbaurecht auf einem Grundstück gebaut worden sind, zwingend Angaben zur noch verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts enthalten müssen.

Hintergrund ist eine Anzeige auf einem Immobilienportal im Internet, mit der eine Immobiliengesellschaft eine Wohnung zum Kauf anbot, dabei aber weder darüber informierte, dass sich das Gebäude auf einem sogenannten Erbbaugrundstück befindet, noch Auskunft darüber gab, wie lange die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist. Die Klägerin, eine anerkannte Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, forderte daraufhin eine Unterlassungserklärung von der Immobiliengesellschaft. Sie argumentierte, dass die fehlende Restlaufzeit in der Anzeige eine wettbewerbswidrige Irreführung durch Unterlassen nach § 5a Abs. 2 UWG darstelle. Es handle sich dabei um eine wesentliche Information für potenzielle Käufer. Da darüber hinaus auch der zu zahlende Erbbauzins nicht angegeben worden sei, liege zudem ein Verstoß gegen § 1 Abs. 1 Satz 1 der Preisangabenverordnung (PAangV) vor.

Die Immobiliengesellschaft wiederum argumentierte, dass alle Interessenten ein Exposé erhalten hätten, in dem die Angaben zum Erbbaurecht, zur Restlaufzeit und zum Erbbauzins gemacht worden seien. Sie verwies außerdem darauf, dass die Anzeige mit Hilfe einer speziellen Software erstellt worden sei, die nur ganz bestimmte Angaben zur Immobilie zulasse. Zwar habe man die konkreten Detailfelder zur Erbpacht auch ausgefüllt, jedoch seien diese nicht an den sogenannten Immopool übertragen worden. Die Nutzung der Software war nach Angaben der Immobiliengesellschaft notwendig, da man eine und die selbe Anzeige gleichzeitig auf vielen unterschiedlichen Internetportalen veröffentlichen müsse.

Das Gericht wollte dieser Argumentation allerdings nicht folgen. In seinem Urteil stellt es eindeutig fest, dass die fehlende Angabe der Laufzeit des Erbbaurechtes in der Anzeige eindeutig einen Verstoß gegen § 5a Abs. 2 UWG darstellt. Da mit dem Erlöschen des Erbbaurechts das Grundstück in das Eigentum des Haus- bzw. Wohnungseigentümers übergehe, handle es sich bei der verbleibenden Restlaufzeit um eine ganz wesentliche Information für einen potenziellen Käufer. Das Gericht kam ferner zu dem Schluss, dass die Beklagte eine unzulässige geschäftliche Handlung nach § 3 UWG vorgenommen habe. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Immobiliengesellschaft nach eigenen Angaben die nötigen Angaben gemacht habe, diese aber nicht von der verwendeten Software übertragen worden seien.

Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang darauf, dass eine auf Unterlassung gerichtete Haftung eines Werbetreibenden nach § 8 Abs. 1 UWG grundsätzlich verschuldensunabhängig sei. Wer eine gesellschaftliche Handlung im Sinne dieses Paragraphen vorgenommen habe, sei dann Täter, wenn er objektiven Tatbestand einer Zuwiderhandlung nach § 3 oder § 7 UWG adäquat kausal verwirklicht habe. Dies sei in der vorliegenden Causa der Fall. Die Beklagte habe die Zuwiderhandlung adäquat kausal herbei geführt. Die verwendete Software sowie die Datenübertragung falle in den lauterkeitsrechtlichen Verantwortungsbereich der Immobiliengesellschaft. Das Unternehmen hätte auch bei einer automatisierten Datenverarbeitung das Ergebnis auf Vollständigkeit überprüfen müssen.

Dass die fehlenden Angaben im Exposé aufgeführt waren, reicht nach Überzeugung des Gerichts nicht aus. Der unerlaubte Wettbewerbsvorteil liege vielmehr schon darin, dass sich potenzielle Käufer für die angebotene Wohnung aufgrund der Anzeige interessieren und überhaupt ein Exposé anfordern. Darüber hinaus wäre es auch problemlos möglich gewesen, die nötigen Angaben in den Fließtext der Anzeige einzuarbeiten.

Die fehlenden Angaben zum Erbbauzins sind laut Urteil ein Verstoß gegen § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV. Der tatsächliche Endpreis der Wohnung werde dadurch nämlich nicht in der Werbung aufgeführt. Zu diesem Endpreis würden zwingend gehören auch die Entgelte für die Leistungen Dritter gehören, die zwangsläufig mit dem Erwerb der Wohnung in Anspruch genommen werden müssten. Der wiederkehrende Erbbauzins ist in diesem Sinne als ein Entgelt für Leistungen des Grundstückseigentümers anzusehen.

LG Karlsruhe, Urteil vom 7.02.2014, Az. 14 O 77/13 KfH III