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Anforderungen an die Form von Muster-Widerrufsformularen

Sofern ein Makler seine Maklerleistung in Form der Vermittlung eines Kaufvertrages über ein Grundstück bzw. eine Immobilie erbringt, steht diesem grundsätzlich die Maklerprovision zu. Diese fällt allerdings nicht an, wenn der Verbraucher bzw. Käufer der Immobilie den Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Hierfür ist die Einhaltung der Widerrufsfrist maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26.11.2020 entschieden, der sich mit den Anforderungen an Muster-Widerrufsformulare auseinandergesetzt hat.

Hintergrund
Die Beklagten haben ihr Reihenhaus verkaufen wollen. Zu diesem Zweck haben sie eine Anzeige inseriert, mit der sie das Objekt in der Zeitung angeboten haben. Daraufhin meldeten sich die späteren Erwerber bei den Beklagten. In der Folgezeit haben die Beklagten in ihrer Wohnung, in der sie der Kläger aufgesucht hatte, einen von ihm vorformulierten "Makler-Verkaufsauftrag" unterschrieben. Eine Vertragsklausel sah für den Fall, dass die Beklagten während der Dauer des Alleinverkaufsauftrags einen Kaufvertrag ohne Mitwirkung des Klägers schließen sollten, eine Vertragsstrafe vor.

Keine Aushändigung des Widerrufsformulars
Die Beklagten unterzeichneten außerdem ein gesondertes Blatt mit einer Widerrufsbelehrung des Klägers, in der darauf hingewiesen worden war, dass für einen Widerruf das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwendet werden müsse. Ein solches Widerrufsformular war den Vertragsunterlagen jedoch nicht beigefügt. Die Beklagten verwiesen die späteren Erwerber an den Kläger, der die Besichtigungen vorgenommen und einen Notar mit der Vorbereitung eines Kaufvertrags beauftragt hat. Auch in dem späteren notariellen Kaufvertrag mit den Erwerbern erklärten die Vertragsparteien, der Kläger habe den Vertrag vermittelt. Als der Kläger von den Beklagten die Maklerprovision gefordert hat, erklärten diese den Widerruf des Maklervertrags. Über das Bestehen eines Widerrufsrechts hatte nun der BGH zu entscheiden.

Widerrufsformular muss physisch zur Verfügung gestellt werden
Der Senat belehrte, dass nach Art. 246a § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB die Informationen über das Widerrufsrecht vor Abgabe der Vertragserklärung "zur Verfügung gestellt" werden müssen. Dies müsse grundsätzlich in Papierform, könne ausnahmsweise bei Zustimmung des Verbrauchers aber auch mit einem anderen dauerhaften Datenträger geschehen. Auch Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 2011/83/EU sehe ein "Bereitstellen" dieser Informationen auf Papier oder einem dauerhaften Datenträger vor. Ein "zur Verfügung stellen" und "Bereitstellen" erfordere, dass dem Verbraucher die Informationen physisch übergeben werden müssen. Dies lasse auch der Verweis auf Papier oder ein anderes dauerhaftes Medium erkennen. Die bloße Kenntnisnahme oder die Möglichkeit der Kenntnisnahme von einem Widerrufsrecht sei demnach nicht ausreichend.

Voraussetzungen für den Verlust des Widerrufsrechts
Der Verlust des Widerrufsrechts kommt nach § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB nur in Betracht, wenn der Verbraucher zuvor eine Erklärung abgegeben hat, dass er Kenntnis vom Verlust hat bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer. Das Widerrufsrecht erlischt nicht, wenn der Unternehmer dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss erteilt, die Belehrung und das Muster-Widerrufsformular jedoch nicht aushändigt. In diesem Fall steht dem Unternehmer auch kein Anspruch auf Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung zu.

Folgen für die Praxis
Das Urteil hat große Auswirkungen auf die digitale Immobiliensuche, denn gerade hier zeigt die Praxis, dass der Kunde in vielen Fällen gar keine Unterlagen zum Widerrufsrecht erhält oder diese lediglich per E-Mail bekommt. Der Übermittlungsmöglichkeit per E-Mail muss der Kunde vorher zugestimmt haben. Die wenigsten Makler senden ihren Kunden die Unterlagen auf Papier. Selbiges gilt für eine Belehrung, die oft nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird. Die Konsequenzen: Die Widerrufsfrist verlängert sich um zwölf Monate. Das gilt auch bei der Erklärung des Kunden, dass die Widerrufsfrist vorzeitig endet, um eine zeitnahe Besichtigung zu ermöglichen. Der BGH hat nun bekräftigt, dass es auf die richtige Formulierung des Widerrufsrechts ankommt. Immobilienkäufern ist allerdings anzuraten, stets von einem Anwalt überprüfen zu lassen, ob die Voraussetzungen für einen Widerruf gegeben sind.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.11.2020, Az. I ZR 196/19