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Nutzbarkeit von Fenstern einer Mietwohnung

Vermieterin muss die Nutzbarkeit von Fenstern einer Mietwohnung wieder herstellen


Nutzbarkeit von Fenstern einer Mietwohnung

Der Mieter ist während der Dauer der Beeinträchtigung zur Mietminderung berechtigt, wenn Fenster in Küche und Bad ohne seine Zustimmung nachträglich durch Errichtung eines eine Baulücke schließenden Nebengebäudes verschlossen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragswidrigen Zustand zu beseitigen.

Ein Urteil zu Fragen im Bereich des Mietminderungsrechtes hatte das Amtsgericht Tiergarten zu fällen. Die beklagte Mieterin war im Jahr 2002 nach dem Ableben des Vaters als alleinige Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Die klagende Vermieterin hatte das Grundstück und die Nachbargrundstücke im Jahr 2009 erworben und war als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Sie ließ auf einem Nachbargrundstück ein Haus errichten, wobei die Außenwand dieses Hauses direkt an das Haus der Mieterin und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster angebaut wurde. Streitpunkt im Verfahren war zunächst die Behauptung der Vermieterin, die Mieterin bzw. deren Vater hätte dem Zumauern der Fenster bei einer Versammlung im Jahr 1994 oder 1995 zugestimmt. Das Amtsgericht beurteilte die Behauptung der Vermieterin – wohl zutreffend – als unglaubwürdig, zumal die Vermieterin dazu keine schriftlichen Unterlagen wie etwa ein Versammlungsprotokoll oder eine andere Urkunde mit der Zustimmung der Mieter zu diesen erheblichen Veränderungen vorlegen konnte. Ob der Voreigentümer der Vermieterin anlässlich des Eigentumsübergangs Unterlagen zur Verfügung gestellt hat, ist nicht bekannt. Der Ansicht der Klägerin, der Wohngebrauch sei durch das Zumauern der Fenster nur unwesentlich beeinträchtigt, konnte das Amtsgericht nicht viel abgewinnen und wollte diese nicht weiter kommentieren. Das Mietminderungsrecht des Mieters ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn durch Baumaßnahmen eine Baulücke geschlossen werden soll. Das Amtsgericht schloss die Anwendung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden Sachverhalt aus, da der Umfang der Baumaßnahmen für die Mieterin nicht vorhersehbar war. Der Mieterin wurde im Urteil ein Mietminderungsrecht im Ausmaß von 20 % zuerkannt. Aufgrund des Widerklageantrages der Mieterin wurde die Vermieterin im Urteil dazu verpflichtet, die Nutzung der Fenster wiederherzustellen, wobei der Abstand der Mauer zu den Fenstern mindestens 3 Meter zu betragen hat. Die Klägerin hatte sich im Verfahren darauf berufen, die Beseitigung der Mauer vor den Fenstern sei ihr unmöglich beziehungsweise mit so hohen Kosten verbunden, dass die Opfergrenze überschritten würde. Das Amtsgericht beurteilte diese Fragen dahin gehend, dass die Entfernung der Mauer objektiv möglich wäre und auch sehr hohe Kosten nicht zur objektiven Unmöglichkeit führen würden. Die vorzunehmende Interessenabwägung nahm das Amtsgericht zulasten der Vermieterin vor, da diese die Mauer errichtet hatte, ohne sich zuvor mit der Mieterin ins Einvernehmen zu setzen.

Amtsgericht Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012, Az. 606 C 598/11 


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