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Ausübung von Gewerbe in Mietwohnung

BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az VIII ZR 165/08


Ausübung von Gewerbe in Mietwohnung

In dieser Entscheidung aus dem Jahr 2009 hatte der Bundesgerichtshof die Frage zu klären, ob die Ausübung einer nach außen hin in Erscheinung tretenden selbständigen Tätigkeit in einer Wohnung, die nur zu Wohnzwecken vermietet wurde, eine Pflichtverletzung des Mieters darstellt, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt. 

Der Sachverhalt, dem die Entscheidung zugrunde liegt

Die Beklagten hatten eine Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main gemietet. Im Mietvertrag wurde die Überlassung der Wohnung nur „zu Wohnzwecken“ gestattet, anderen Zwecken sollte die Wohnung nur dienen dürfen, wenn eine Einwilligung des Vermieters eingeholt wurde. 

Der Beklagte, der die Wohnung gemietet hatte, betrieb ein selbständiges Gewerbe als Immobilienmakler. Er hatte allerdings kein eigenes Büro, um seine Geschäfte abzuwickeln, sondern betrieb seine Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Die Vermieterin forderte den Mieter im März 2007 unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses zum Unterlassen der gewerblichen Nutzung der Wohnung auf. Im Juni 2007 erklärte sie dann die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung. Außerdem forderte sie die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Diesem Begehren hatte das Amtsgericht in Frankfurt stattgegeben, die von den Mietern eingelegte Berufung führte jedoch zur Abweisung der Klage. Die Revision des Vermieters hatte aber wiederum Erfolg.

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter einer Wohnung die geschäftlichen Aktivitäten seiner Mieter, wenn sie nach außen hin in Erscheinung treten, nicht in der Wohnung dulden, wenn es keine entsprechende Vereinbarung gibt. Dass kein ausdrücklicher Vorbehalt erklärt wurde, schadet dabei nicht. Im Einzelfall kann es jedoch auch anders aussehen. Dann besteht unter Umständen nach den zivilrechtlichen Grundsätzen von Treu und Glauben eine Verpflichtung, die Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, bei der selbst im Falle von Publikumsverkehr die Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter nicht über das Maß der üblichen Wohnungsnutzung hinausgehen. 

Dies ist aber grundsätzlich nicht der Fall, wenn der Mieter für die freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit Mitarbeiter in der gemieteten Wohnung beschäftigt, wie es in dem hier entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vortrag der Klägerin der Fall gewesen sein soll. Dann kommt ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung regelmäßig nicht in Betracht. Weil dieser Punkt jedoch nicht geklärt war, hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

Wer also in seiner Wohnung, die nur zu Wohnzwecken überlassen wurde, eine Tätigkeit ausübt, die ohne Mitarbeiter auskommt und auch nur geringen Kundenverkehr aufweist, beispielsweise weil es sich im Wesentlichen um eine bloße Schreibtischtätigkeit handelt, kann einen Anspruch auf die Einwilligung des Vermieters hierzu haben. Dies mag beispielsweise für eine kleine Wohnzimmerkanzlei oder auch ein Maklerbüro zutreffen, wenn keine Mitarbeiter beschäftigt werden und der Kundenstrom noch nicht zu groß ist. Geht die gewerbliche Nutzung aber darüber hinaus, sollte eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, sofern der Mieter die eventuell sogar fristlose Kündigung nicht riskieren will. 

BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az VIII ZR 165/08

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