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Maklerhaftung bei Vorenthalten der EnEV-Pflichtangaben

Mit Urteil vom 30. August 2016 (Az. 4 U 8/16) hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, dass Immobilienmakler nicht auf die Pflichtangaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) verzichten dürfen. Immer wieder lassen Makler die energiebezogenen Angaben weg, um Inseratekosten zu sparen, denn der Gesetzgeber hat sie im Wortlaut des § 16a EnEV nicht aufgeführt. Die meisten Gerichte, die sich bisher damit zu befassen hatten, gingen von einer unbeabsichtigten Gesetzeslücke aus und wendeten die Norm analog auf Immobilienmakler an. Dieses Vorgehen halten die Richter aus Hamm für fragwürdig. Sie sehen in der Vorenthaltung der Pflichtinformationen durch den Makler aber ein wettbewerbswidriges Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG.

Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin aus Münster veröffentlichte im April 2015 je ein Inserat für den Verkauf eines Einfamilienhauses und die Vermietung einer Zweizimmerwohnung. In den Inseraten erwähnte die Maklerin jeweils das Baujahr des Objekts, das Vorliegen eines Energieverbrauchsausweises und den Wert des Endenergieverbrauchs. Auf die Angabe des wesentlichen Energieträgers für die Heizung verzichtete sie indes.
Die Deutsche Umwelthilfe e. V. erkannte darin einen Verstoß gegen die Pflichtangaben des § 16a EnEV und mahnte die Immobilienmaklerin ab. Nachdem diese die Abgabe einer strafbewehrten Unterwerfungserklärung verweigert hatte, klagte der Umweltschutzverband auf Unterlassung. Das Landgericht Münster gab ihm recht (Urteil vom 25.11.2015, Az. 021 O 87/15). Gegen diese Entscheidung erhob die Beklagte erfolglos Berufung an das Oberlandesgericht Hamm.

Urteilsbegründung
Das Oberlandesgericht Hamm klärt in einem ersten Schritt, ob die Beklagte gegen die Informationspflicht der EnEV verstoßen hat. Es stellt fest, § 16a EnEV zähle als Adressaten der Pflichtangaben ausschließlich Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber auf. Die Bestimmung diene der Umsetzung von Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU (Gebäuderichtlinie). Der Wortlaut der Richtlinie bezeichne keinen Normadressaten. Er knüpfe vielmehr an das Medium an, in dem die Informationen zu veröffentlichen seien.

Die Richter fragen sich daher, ob § 16a EnEV im Rahmen der richterlichen Rechtsfortbildung richtlinienkonform dahin gehend auszulegen sei, dass jeder, der ein Immobilieninserat publiziert, für die Pflichtangaben haftet. Sie zweifeln daran. Denn § 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV verlange, dass der Verkäufer das Vorhandensein der Pflichtangaben "sicherstelle". Der Begriff "sicherstellen" sei so zu verstehen, dass der Verkäufer für die Pflichtangaben auch dann die Verantwortung trage, wenn er das Inserieren einem Makler überlasse. Mithin sei denkbar, dass der Gesetzgeber Makler absichtlich nicht von der Informationspflicht erfasst habe. In diesem Fall sei richterliche Rechtsfortbildung jedoch nicht zulässig.

Allerdings beurteilt der Senat das Weglassen der Angabe des Energieträgers für die Heizung als Vorenthalten einer wesentlichen Information nach § 5a Abs. 2 UWG. Die Informationen nach § 16a EnEV seien für den Verbraucher wesentlich. Das ergebe sich schon daraus, dass es sich um Pflichtangaben handle, obgleich sie sich nicht an den Makler richteten. Der Verbraucher benötige die Angaben, um zu entscheiden, ob die angebotene Immobilie in Bezug auf den energetischen Zustand seine Erwartungen erfülle. Nur so könne er eine "informierte geschäftliche Entscheidung" im Sinne von § 5a Abs. 2 Nr. 1 UWG treffen. Das Vorenthalten der Angabe zum Heizenergieträger könne einen potenziellen Interessenten dazu bewegen, die Beklagte zu kontaktieren, obwohl sie dies bei Kenntnis der Information nicht getan hätte. Es sei folglich nach § 5a Abs. 2 Nr. 2 UWG geeignet, "den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte".
Vorliegend seien keine schützenswerten Interessen zu erkennen, die gegen die Bekanntgabe Heizenergieträgers sprächen. Die Beschaffung der Information hätte der Beklagten geringen Aufwand verursacht. Die Mehrkosten für das Inserat seien zumutbar. Ebenso wenig stehe die Beschränkung des Kommunikationsmittels Zeitungsannonce der Veröffentlichung der geforderten Information im Weg. Zumal ein Stichwort beziehungsweise eine - verständliche - Abkürzung gereicht hätte.

OLG Hamm, Urteil vom 30.08.2016, Az. 4 U 8/16