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Makler und Pflichthinweise aus Energieausweis

Makler sind bei den von ihnen erstellten Exposés zur Angabe der Pflichtangaben aus dem Energieausweis nicht verpflichtet. Sie gehören nicht zu den gesetzlich nach § 16 a Abs. 1 und 2 Energieeinsparverordnung (EnEV) erfassten Personenkreis. Über eine europäische Richtlinie ergibt sich danach zumindest mittelbar dennoch eine Verpflichtung auch für Makler.

Sachverhalt
Eine Maklerin bot über ein Zeitungsinserat mehrere Immobilien an. Neben den regelmäßigen Informationen zur Größe, Ausstattung, Lage und dem Preis enthielt die Anzeige auch einen Teil der Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Diese Pflichtangaben ergeben sich aus § 16 a Abs. 1 Nr. 1 bis 5 EnEV. Dazu gehören die Art des Energieausweises, der Wert des Energieendbedarfs, der wesentlicher Energieträger des Gebäudes, das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. In den Anzeigen wird zur Vereinfachung von Maklern häufig nur der Energiebedarf und die daraus ermittelte Effizienzklasse angegeben. Hiergegen richtete sich die Klägerin und verlangte, dass in kommerziellen Medien, auch online, stets sämtliche Angaben vom Makler persönlich aufgenommen werden müssen.

Entscheidung
Zu Unrecht, wie das LG Gießen nunmehr entschieden hat. Die Regelung des § 16 a Abs. 1 EnEV erfasse ausdrücklich nur den Verkäufer persönlich. Nur dieser habe sämtliche Pflichtangaben aufzuführen. Ein Makler werde zwar regelmäßig für den Verkäufer tätig, übernehme dadurch jedoch nicht sämtliche Pflichten des Vermieters. Er tritt lediglich im Rahmen der Vertragsanbahnung auf. Ein Nachteil für den Käufer entstehe nicht, da der Vermieter bei Vertragsschluss zur Aufklärung über sämtliche Daten des Energieausweises verpflichtet ist.

In § 16 a Abs. 2 EnEV werden weiterhin Vermieter, Verpächter und Leasinggeber erfasst. Der Makler wird auch für diese Gruppen nicht als Stellvertreter tätig, sondern im Rahmen einer Vertragsanbahnung. Der Gesetzgeber hat durch die zusätzliche Regelung einer entsprechenden Anwendung auch auf andere Personengruppen eine abschließende Regelung getroffen. Er hätte diese Regelung problemlos auch auf Makler ausweiten können. Dies hat er aufgrund der unterschiedlichen Zielrichtung gerade nicht getan Auch im Hinblick darauf, dass bei den folgenden Vertragsverhandlungen regelmäßig eine vollständige Aufklärung über den Energieausweis erfolgt.

Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Verletzung der Pflichtangaben mit einem Bußgeld bewehrt ist. Es obliegt daher dem Gesetzgeber den Kreis der Verpflichteten konkret und abschließend festzulegen. Anderenfalls drohen erhebliche rechtliche Unsicherheiten. Diese enge Festlegung steht auch im Einklang mit Art 12 Abs.4 der europäischen Richtlinie 2010/31/EU über die Energieeffizienz von Gebäuden. Diese führt lediglich die notwendigen Angaben auf. Eine Festlegung des Personenkreises erfolge nicht. Die Auswahl des Personenkreises bleibe daher allein dem nationalen Gesetzgeber überlassen. Die Klage war daher abzuweisen und die Maklerin darf weiterhin nur mit unvollständigen Energieangaben werben.

Fazit
Ein solches Urteil würde Maklern eine erhebliche Freiheit gewähren. Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, bleibt abzuwarten, ob noch Berufung eingelegt wird. Das LG Gießen hat zwar zutreffend ausgeführt, dass eine konkrete Benennung des Maklers als verpflichtetem Personenkreis nicht erfolgt ist. Es hat aber verkannt, dass zur Begründung des Art. 12 Abs.4 der EU-Richtlinie 2010/31/EU ausgeführt worden ist, dass bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien von Inseraten in kommerziellen Medien die Mitgliedsstaaten die Vollständigkeit der Pflichtangaben sicherzustellen haben. Dabei kommt es nicht darauf an, wer konkret die Anzeige erstellt hat. Es kommt im Wege der Verletzung allein auf den Inhalt des Inserats an.

Würde man diese Gesetzesbegründung zu Grunde legen, wäre auch der das Inserat erstellende Makler zu den Angaben des Energieausweises verpflichtet. Andererseits ergäbe sich ein Bild dahingehend, dass der Vermieter/Verkäufer einer Immobilie für eine fehlerhaft erstellte Anzeige des von ihm beauftragten Maklers haften muss, obwohl die Erstellung der Inserate allein in den Verantwortungsbereich des Maklers fällt. Im Ergebnis sollten Makler, allein aus Punkten der Aufklärung und Risikominimierung, stets sämtliche Pflichtangaben in den Inseraten kommerzieller Medien aufnehmen.

LG Gießen, 11.09.2015 - 8 O 7/15