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Makler kann in doppelter Funktion tätig werden

BGH, Urteil vom 19.12.2014, Az. V ZR 194/13


Makler kann in doppelter Funktion tätig werden

Mit Urteil vom 19. Dezember 2014 hat der BGH entschieden, dass der Käufer bei den Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss des Kontraktes mit einem Vermittler davon ausgehen darf, dass der Verkäufer dem Vermittler eine Vollmacht erteilt hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Verkäufer selbst keinen Kontakt während der Vertragsverhandlungen zu dem Käufer sucht und er die Vermittlung des Rechtsgeschäfts tatsächlich einem Vermittler überlässt.

Am 4. Mai 2007 betrat die Klägerin die Geschäftsräume einer vier Mark. Einer der Mitarbeiter empfahl der Klägerin daraufhin, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Vermittlungsauftrag wurde sodann auch von der Klägerin unterzeichnet, wobei Kaufgegenstand eine Wohnung in Chemnitz zu einem Kaufpreis in Höhe von 102.509 € war. Aus dem Auftrag ging hervor, dass das Honorar für die vermittelnde Firma nur von der Verkäuferin zu tragen ist. Handschriftlich wurde auf der Rückseite sodann eine Kostenaufrechnung bezüglich des Wohnungserwerbes aufgestellt. Noch am selben Tag unterzeichnete die Klägerin die notarielle Urkunde. Die Verkäuferin, in dem Verfahren die Beklagte zu 1, nahm den Vertrag kurze Zeit später an. Zur Finanzierung des Wohnobjektes nahm die Klägerin zwei Darlehensverträge auf, die jeweils mit gestaffelten Laufzeiten geregelt wurden.

In dem Verfahren verlangte die Klägerin nunmehr, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden soll. Zudem beantragte sie, von den Darlehensverpflichtungen freigestellt zu werden und die Feststellung, dass die Beklagte auch künftige Schäden aus dem Vertragsverhältnis ersetzen muss. Zur Begründung führte sie aus, dass neben dem Kaufvertrag noch ein weiterer Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen sei. Diesen habe sie jedoch im Hinblick auf die Handlungen der vermittelnden Firma schlecht erfüllt. Sie habe insbesondere nicht auf die Ausnahmen bezüglich einer steuerlichen Förderung im Sinne des § 7 i EStG hingewiesen. Auch sei die verhältnismäßig lange Laufzeit der Verträge zur Finanzierung nicht dargestellt worden.

Nachdem der Klage vom Landgericht in erster Instanz stattgegeben worden ist, wies die Berufungsinstanz die Klage zurück. Dagegen wehrte sich die Klägerin vorliegend mit der zugelassenen Revision.

Der BGH gab der Klage im Ergebnis statt. Zunächst führte er aus, dass die Begründung, die von der Berufungsinstanz selbst entwickelt wurde, gerade den Anspruch auf Rückabwicklung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung widerspiegeln würde.

Darüber hinaus sei der Anspruch, den die Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht hat gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu bejahen. Der Klägerin stehe aufgrund der Verletzung der Vertragspflichten ein Schadensersatz zu. Dazu führte der BGH zunächst aus, dass vorliegend zwischen den Parteien ein echter Beratungsvertrag geschlossen worden ist. Dabei machte das Gericht auch darauf aufmerksam, dass die Wirksamkeit eines Beratungsvertrages der tatrichterlichen Würdigung unterfällt, die mit der Revision nur eingeschränkt geprüft werden kann. Da die Berufungsinstanz jedoch die konkludente Außenvollmacht sowie das offenkundige Auftreten des Vermittlers vorliegend verkannt hat, mussten die Richter nichtsdestotrotz eine tatrichterliche Würdigung vornehmen.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auch durch eine konkludent erteilte Vollmacht zu Stande kommen kann. Dies setzt voraus, dass zwischen dem Interessenten und dem Vermittler unmittelbare Rechtsbeziehungen bestehen. Es sei insoweit nicht ausgeschlossen, dass ein Vermittler sowohl für sich selbst als auch für den Verkäufer tätig wird.

Dass vorliegend eine Vollmacht des Vermittlers zumindest konkludent angenommen werden konnte, ergab sich nach Auffassung des Gerichts daraus, dass der Verkäufer den eingesetzten Vermittler damit beauftragt, dass dieser für ihn eine Immobilie vertreibt. Des Weiteren setzt die Annahme voraus, dass der Verkäufer auch wissen konnte bzw. es nicht ausschließen durfte, dass der Vermittler gegenüber Kaufinteressenten auch finanzielle Vorteile in den Vordergrund rücken würde. Der BGH konnte daher aufgrund der Feststellungen nicht ausschließen, dass eine Außenvollmacht der Vermittlerin vorlag, und dass sie im Namen der Beklagten handelte.

Im Ergebnis hob der BGH somit das Berufungsurteil auf und verwiese zur erneuten Verhandlung sowie Entscheidung an die Berufungsinstanz zurück.

BGH, Urteil vom 19.12.2014, Az. V ZR 194/13

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