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Ist Inserat eines Maklers ein verbindliches Angebot?

Meldet sich auf ein Internetinserat eines Maklers ein Kunde, ist damit noch kein Vertrag geschlossen. Das Onlineinserat richtet sich vielmehr an einen unbestimmten Personenkreis, der aufgefordert wird, ein Angebot abzugeben. Das Angebot ist aber keinesfalls verbindlich.

Zur Sachlage:
Dem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Köln ging die Klage eines Maklers beim Landgericht Aachen voraus. Dabei begehrte die Klägerin von der Beklagten die Zahlung einer Käuferprovision in Höhe von 3,57 % (inklusive Mehrwertsteuer).

Diese Provision wurde nach Angaben der Klägerin fällig, weil nach ihrer Auffassung beide Parteien einen wirksamen Maklervertrag geschlossen hätten. Nach Meinung der Beklagten sei das nicht der Fall gewesen. Dieser Anschauung schloss sich das Landgericht Aachen an, sodass die Klägerin nunmehr beim Oberlandesgericht Köln wiederholt die Klärung des Sachverhalts begehrt.

Im Grundtenor ist durch das Gericht erneut zu prüfen, ob dem Beklagten unmissverständlich bekannt war, dass bei Inanspruchnahme der Dienste des Maklers eine Provision fällig wird. Denn nur dann ist die Klägerin erfolgreich berechtigt, diese zu verlangen.

Dazu beruft sich das Gericht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, das auf strenge Anforderungen in Bezug auf das Zustandekommen einer Provisionsabrede verweist. Selbst, wenn ein Kaufinteressent die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, umfasst das nicht gleichlautend die Bereitschaft, dafür eine Provision zu zahlen. Vielmehr kann der Käufer davon ausgehen, dass der Makler die Leistung für den Auftraggeber – hier für den Verkäufer der Immobilie – erbringt und somit die Verkaufsprovision von diesem erhält. Auch dann, wenn der Kaufinteressent das Objekt mit dem Makler besichtigt, ist das für einen wirksamen Vertragsabschluss mit anschließender Provisionsforderung nicht ausreichend.

Anders gestaltet sich die Rechtslage, wenn der Makler den Kaufinteressenten eindeutig auf das Provisionsbegehren für seine Leistungen hingewiesen hat. Das kann in Form des Objektnachweises oder im Rahmen eines übersandten Exposés erfolgen. Wendet sich der Kaufinteressent mit diesem Wissen an den Makler, stimmt er stillschweigend dem Abschluss eines Vertrages mit Provisionsforderung zu. Nur dann, wenn er ausdrücklich bekundet, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen, kommt kein Maklervertrag zustande.
In der Regel wird der Makler dann auch nicht für den Kaufinteressenten tätig werden.

Nachfolgend geht es um die Frage, ob bei Kontaktaufnahme eines Interessenten auf eine Zeitungs- oder Internetanzeige eines Maklers, die für einen unbestimmten Personenkreis zugänglich ist, ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wird. Nach Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes ist das nur dann der Fall, wenn der Makler bereits in der Anzeige ausdrücklich und unmissverständlich darauf hinweist.

Im vorliegenden Fall hat das Oberlandesgericht zu prüfen, inwieweit der Beklagte über das Provisionsinteresse des Klägers bei der Besichtigung einer Immobilie aufgeklärt war. Insbesondere geht es um die Würdigung von Beweisen und Zeugenaussagen, die das Gericht im Rahmen der Berufung erneut zu prüfen hat.

Dabei stützt sich die Auffassung der Klägerin auf den über das Internet veröffentlichten Text, der ausdrücklich auf die Provision verweist. Zusätzlich habe ein Zeuge bei der Hausbesichtigung anhand eines Exposés auf die Zahlungspflicht hingewiesen. Der Beklagte und ein weiterer Zeuge dementieren ein solches Wissen und beharrt darauf, vor der Hausbesichtigung nichts von einer Provision gewusst zu haben.

Eine für die Klägerin arbeitende Zeugin bekundete, die Provisionsforderung mittels eines Computerprogramms unmissverständlich an die Internetseite übermittelt zu haben. Zur Wahrheitsfindung befragte das Gericht einen Sachverständigen. Auch mit dessen Hilfe war nicht eindeutig zu klären, ob die von der Zeugin behauptete Datenübermittlung fehlerfrei erfolgte und tatsächlich im Internet die Provisionsforderung ausgewiesen war.

Im Ergebnis gab es keine neue Beweiswürdigung durch das Oberlandesgericht, das in der Sache ohnehin an die Rechtsauffassung des Landgerichts gebunden war. Die Klage des Maklers wurde abgewiesen, die Revision nicht zugelassen.

OLG Köln, Urteil vom 03. 12. 2015, Az. 24 U 21/14