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Immobilienanzeigen und Pflichtangaben

LG Würzburg, Urteil vom 10.09.2015, Az. 1 HK O 1046/15


Immobilienanzeigen und Pflichtangaben

Bei der Anzeigenschaltung für Immobilien ist stets die in dem vorhandenen Energieausweis aufgeführte Angaben zum wesentlichen Energieträger der Heizung des jeweiligen Gebäudes mit aufzunehmen. Anderenfalls handelt die für die Werbeanzeige verantwortliche Stelle, üblicherweise Makler- und Immobilienfirmen, wettbewerbswidrig und können abgemahnt werden und zur Unterlassung aufgefordert werden. Bei erneuten Zuwiderhandlungen drohen dann empfindliche Ordnungsgelder in Höhe von bis zu 250.000,00 €.

Sachverhalt
Die Klägerin ist eine Verbraucherschutzeinrichtung. Diese wendet sich gegen eine Anzeige der beklagten Immobilienfirma in der „Main Post“. Dort warb die Beklagte am 14.02.2015 für ein Einfamilienhaus. Bei der Werbung fehlten jedoch jegliche Angaben bezüglich eines vorhandenen Energieausweises, des notwendigen Energiebedarfes sowie des ermittelten Energieverbrauches. Insbesondere fehlte auch die Angabe zum wesentlichen Energieträger der Heizung des Einfamilienhauses.

Die Klägerin sah darin einen Verstoß gegen die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a Abs. 1 EnEV und forderte die Beklagte zur Unterlassung auf. Diese berief sich darauf, dass in der geschalteten Anzeige der Gesamtenergiebedarf angegeben sei. Allein dies reiche aus, damit sich der Verbraucher einen ausreichenden Überblick über die zu erwartenden Energiekosten machen könne. Ferner beträfe die aus einer EU-Richtlinie resultierende Verbraucherschutznorm keine Immobilienmakler sondern ausschließlich die jeweiligen Eigentümer der Immobilie.

Entscheidung
Falsch, urteilte nunmehr das Landgericht Würzburg. Die Nichtangabe des wesentlichen Energieträgers der Heizung stellt sich als Verstoß gegen §§ 3, 4 Nr. 11, 5 a UWG, § 16 a EnEV dar und ist damit eine unlautere wettbewerbswidrige Handlung.

Unzweifelhaft stellt die Schaltung einer Anzeige in einer regionalen Zeitung eine wettbewerbliche Handlung im Bereich des Immobilienmarktes dar. Die verpflichtenden Angaben der EnEV dienen neben dem Schutz der Umwelt auch der Einhaltung eines einheitlichen Schutzes des Verbrauchers im gesamten europäischen Raum. Die Nichtangabe von Pflichtangaben nach der EnEV ist zugleich ein Vorenthalten von wesentlichen Informationen gegenüber dem Verbraucher nach gemeinschaftsrechtlichen Verordnungen. Diese betreffen insbesondere, wie vorliegend, die kommerzielle Kommunikation und Werbung.

Durch das Unterlassen der notwendigen Angaben zum Energieträger, kann sich der Verbraucher von einer relevanten Fehlvorstellung über den Energiebedarf führen lassen. Dies führt zu Entscheidungen, die der Verbraucher, in Kenntnis aller Informationen, üblicherweise nicht getroffen hätte. Zumal ein generelles Informationsinteresse des Verbrauchers daran besteht, mit welchem Heizmittel seine zukünftige Immobilie beheizt wird.

Neben der Verletzung der erheblichen Verbraucherinteressen stellt sich die Nichtangabe der notwendigen energetischen Angaben auch in Bezug auf den Wettbewerb unter den Immobilienmaklern als wettbewerbswidrig dar. Durch das Weglassen von Informationen erreicht die Beklagte eine organisatorische und zeitliche Entlastung. Zudem werden, gerade bei schlechten Energiewerten, ohne diese Angaben deutlich bessere Werbewirkungen erzielt. Abgesehen davon führt dieses Vorgehen auch zu Nachahmungseffekten anderer Immobilienmakler. Dies soll durch das einheitliche Schutzniveau der EnEV gerade verhindert werden.

Abschließend gilt die EnEV auch umfassend. Dies bedeutet, dass sowohl kommerzielle Immobilienmakler als auch die jeweiligen Eigentümer die Pflichtangaben klar benennen müssen. Liegen die notwendigen Angaben dem werbenden Immobilienmakler nicht vor, so hat er sich diese gegebenenfalls von dem Eigentümer zu verschaffen. Eine Veröffentlichung von Immobilieninseraten ohne die notwendigen Angaben ist in keinem Fall zulässig.

Fazit
Mit der Entscheidung hat das LG Würzburg die bisherige Linie der Rechtsprechung weiter verfolgt. Der Makler als üblicherweise verlängerter Arm des Eigentümers unterliegt grundsätzlich den gleichen Anforderungen. Anderenfalls könnte das hohe Schutzniveau für den Verbraucher leicht durch die Beauftragung eines Maklers umgangen werden. Zumal sich aufgrund der klaren Angaben der Verbraucher mit einem Blick schnell und ohne tiefere Einarbeitung ein Bild über den künftigen Energiebedarf des Objektes machen kann. Einem Makler ist die Einholung der notwendigen Informationen daher jederzeit zumutbar, auch um Wettbewerbsvorteile unter den Maklern, zu vermeiden.

LG Würzburg, Urteil vom 10.09.2015, Az. 1 HK O 1046/15

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