WeR

Gelten EnEV-Pflichtangaben auch für Makler?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verlangt seit dem 1. Mai 2014, in kommerziellen Immobilieninseraten bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen. Interessenten sollen sich dadurch frühzeitig ein Bild über den energetischen Zustand der Immobilie machen können. Obwohl sich die Vorschrift nur an den Verkäufer wendet, wird davon auch der Makler erfasst, da andernfalls der Verordnungszweck unterlaufen würde. So sieht es zumindest das Landgericht Tübingen.

Sachverhalt
Ein Makler bewarb eine Wohnimmobilie in einer Zeitung ohne Angabe bezüglich des wesentlichen Energieträgers für die Heizung. Die Deutsche Umwelthilfe e. V. bewertete dies als Verstoß gegen die Pflichtangaben des § 16 a Abs. 1 Nr. 3 EnEV. Nach erfolgloser Abmahnung verklagte sie den Makler deshalb auf Unterlassung. Dieser beantragte Klageabweisung. Die Pflichtangaben der EnEV stützten sich nicht auf Gemeinschaftsrecht, es handle sich dabei um keine Marktverhaltensregel und eine allfällige Wettbewerbsverletzung sei nicht spürbar. Außerdem sei er nicht der Verkäufer. Das Landgericht Tübingen hat der Klägerin mit Urteil der Kammervorsitzenden als Einzelrichterin am 19.10.2015 recht gegeben (Az. 20 O 60/15).

Urteilsbegründung
Das Gericht hält fest, bei den Pflichtangaben der EnEV handle es sich sehr wohl um eine Marktverhaltensregel, die sicherstellen solle, dass der Verbraucher seine Kaufentscheidung in Kenntnis der Sachlage treffen könne.

Ein Verstoß gegen nationale Marktverhaltensregeln begründe allerdings seit der Harmonisierung des Lauterkeitsrechts nur noch eine Unlauterkeit, sofern sie ihre Grundlage im Gemeinschaftsrecht habe.
Art. 12 Abs. 4 der Gesamtenergieeffizienz-Richtlinie (2010/31/EU) verlangt, dass in Verkaufsanzeigen der Indikator der Gesamtenergieeffizienz aus dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz angegeben wird. Dies interpretiert der Beklagte so, dass nur der Wert des Endenergiebedarfs zu publizieren sei. Für die Vorsitzende der 20. Handelskammer stellen hingegen die in § 16 a EnEV genannten Pflichtangaben zusammen den Indikator im Sinne der Richtlinie dar. Somit sei die Informationspflicht des § 16 a EnEV gemeinschaftsrechtlich begründet.

Bei den Pflichtangaben der EnEV handle es sich um wesentliche Informationen, deren Vorenthaltung Verbraucher zu Geschäftsentscheidungen veranlassen könnte, die sie andernfalls nicht getroffen hätten. Daher liegt nach Ansicht des Gerichts ein Eingriff in die Verbraucherrechte vor. Bei einem solchen Eingriff sei im harmonisierten Lauterkeitsrecht die Spürbarkeit der Wettbewerbsverletzung immer zu bejahen. Auch liege kein Bagatellfall vor, da durch die unterschlagenen Angaben der Zweck der EnEV und der Gesamtenergieeffizienz-Richtlinie nicht mehr erreichbar sei.

Mit dem Argument, er sei nicht Verkäufer der Immobilie, dringt der beklagte Makler nicht durch. Nach der knapp begründeten Auffassung des Landgerichts Tübingen liegt die Informationspflicht des § 16 a EnEV beim Auftraggeber der Immobilienanzeige. Jede andere Auslegung des Verordnungstextes würde gegen die Intention der Gesamtenergieeffizienz-Richtlinie der EU verstoßen.

Noch keine einheitliche Rechtsprechung
Der in § 16 a EnEV explizit genannte Adressatenkreis beschränkt sich auf Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Makler gehören nicht dazu. Das Landgericht Tübingen erkennt darin eine Regelungslücke, die es durch Auslegung schließt, da seines Erachtens nur so der Normzweck erfüllt werden kann. Es befindet sich dabei in guter Gesellschaft der Landgerichte München I (Urteil vom 16.11.2015, Az. 4 HK O 6347/15) und Würzburg (Urteil vom 10.09.2015, Az. 1 HK O 1046/15).

Anders entschieden die Landgerichte Gießen (Urteil vom 11.09.2015, Az. 8 O 7/15) und Bielefeld (Urteil vom 06.10.2015, Az. 12 O 60/15). Sie gehen davon aus, dass der Gesetzgeber Makler bewusst nicht von der Informationspflicht des § 16 a EnEV erfassen wollte. Für das Landgericht Gießen verbietet sich ein Analogieschluss, da die Vorschrift gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV mit einem Ordnungsgeld bewehrt ist. Außerdem sieht es – anders als das Landgericht Tübingen – die Intention der Vorschrift nicht ins Leere laufen. Mit dem Verkäufer ist ja ein Haftungsadressat für die Informationspflicht vorhanden.

Haftet aber der Verkäufer alleine für Fehler der Pflichtangaben im Inserat und wird er gar gebüßt, stellt sich die Frage nach der Schadensersatzpflicht seines Maklers. Folglich gilt: Egal, welche Rechtsauffassung sich vor den höheren Instanzen durchsetzen wird, Makler tun gut daran, sich an die Pflichtangaben des § 16 a EnEV zu halten.

LG Tübingen, Urteil vom 19.10.2015, Az. 20 O 60/15