WeR

EnEV: Pflichtangaben gelten für Makler analog

In seinem Urteil vom 28. April 2016 (Az. 13 HK O 57/15) kommt das Landgericht Bayreuth zum Schluss, dass die Pflichtangaben nach § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) auch für Immobilienmakler gelten. Die Bestimmung erwähnt im Wortlaut Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber, nicht aber Makler. Das Gericht schließt nicht aus, dass der Gesetzgeber Makler bewusst von der Informationspflicht befreien wollte. Da die Bestimmung die Gebäuderichtlinie der EU (2010/31/EU) umsetze, sei jedoch eine integrationsfreundliche Auslegung angezeigt. Der Richtlinienzweck, Interessenten vor Vertragsschluss Informationen über die Energieeffizienz des Objekts zukommen zu lassen, sei nur erfüllbar, wenn die Pflichtangaben auch für Makler gälten.

Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin aus Bayreuth bot im Juni 2015 per Zeitungsinserat eine Doppelhaushälfte an. Auf die Pflichtangaben der EnEV verzichtete sie bis auf die Nennung des Endenergiebedarfs. Die fehlenden Angaben riefen die Deutsche Umwelthilfe auf den Plan. Der Umweltverband mahnte die Maklerin kostenpflichtig ab. Diese reagierte mit einem Schreiben, in dem sie versprach, sich in Zukunft an die Pflichtangaben der EnEV zu halten. Die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung verweigerte sie allerdings.
Als die Immobilienmaklerin im September 2015 eine Anzeige für eine Dreizimmerwohnung schaltete, in der die Art des Energieausweises fehlte, erhielt sie abermals eine Abmahnung der Umwelthilfe. Wie beim ersten Mal gelobte sie Besserung und verzichtete auf die Abgabe der geforderten Unterlassungserklärung. In der Folge erhob die Umwelthilfe Klage vor dem Landgericht Bayreuth.
Die Beklagte wehrte sich gegen eine Verurteilung mit der Begründung, der Kläger habe kein Rechtsschutzbedürfnis. Schließlich habe sie ihm die künftige Einhaltung von § 16a EnEV zugesichert. Die Vorschrift gelte ohnehin nur für Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber, nicht aber für Makler. Der Gesetzgeber habe Makler absichtlich von der Geltung ausgenommen.
Von dieser Argumentation ließ sich das Gericht nicht überzeugen und verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Die Immobilienmaklerin akzeptierte die Entscheidung nicht und legte Berufung vor dem Oberlandesgericht Bamberg ein.

Urteilsbegründung
Das Landgericht Bayreuth bejaht das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers. Zwar habe die Beklagte versprochen, § 16a EnEV künftig zu beachten. Sie bestreite indes, eine Rechtsverletzung begangen zu haben. Indem sie erneut ein Inserat mit unvollständigen EnEV-Pflichtangaben veröffentlicht habe, zeige sie im Übrigen, dass Wiederholungsgefahr bestehe.
Makler seien im Wortlaut des § 16a EnEV nicht ausdrücklich erwähnt. Der zuständige Richter hält es für denkbar, dass es sich hierbei nicht um ein redaktionelles Versehen handelt und der Bundesgesetzgeber Makler bewusst nicht von den Informationspflichten erfassen wollte. Doch dies spiele keine Rolle. § 16a EnEV setze Art. 12 Abs. 4 der Gebäuderichtlinie (2010/31/EU) um. Die von der Richtlinie vorgeschriebenen Maßnahmen seien nach Art. 1 Abs. 3 derselben Mindestanforderungen. Der Zweck des Art. 12 Abs. 4 der Gebäuderichtlinie bestehe darin, Käufern, Mietern und Pächtern Informationen über den energetischen Zustand der interessierenden Immobilie vor Vertragsschluss zugänglich zu machen. Es komme nicht darauf an, wer ein Objekt anbiete, sondern dass der Auftraggeber der Anzeige für die Pflichtangaben besorgt sei.
Art. 23 Abs. 2 GG gebiete, Gesetze europarechtskonform auszulegen. Das Gericht gelangt daher zur Überzeugung, dass die Pflichtangaben des § 16a EnEV analog auf Makler anzuwenden sind.

LG Bayreuth, Urteil vom 28.04.2016, Az. 13 HK O 57/15