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Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete


In einem Fall von fristloser Kündigung eines Wohnungsmieters wegen Miet-Nichtzahlung beschäftigten sich die Richter des Bundesgerichtshofs mit der Frage, inwieweit eine solche Kündigung statthaft ist, wenn der gekündigte Mieter anführt, bei zu der fristlosen Kündigung führenden Umständen hinsichtlich einer relevanten Mangelursache im Irrtum gewesen zu sein. 

Die Beklagten, Mieter eines Einfamilienhauses, hatten im Dezember 2008 gegenüber den Klägern, den Vermietern, einen mutmaßlichen baulichen Mangel angezeigt, der nach Ansicht der Mieter verantwortlich für die Bildung von Kondenswasser und Schimmelbefall war. Bei einem unmittelbar im Anschluss an diese Mängelanzeige durchgeführten Termin vor Ort machten die Vermieter ungenügendes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter für die Missstände verantwortlich.

Daraufhin minderten die Mieter die Bruttomiete (1.550,- EUR) ab März 2009 monatlich bis zum Juni 2010 um 20 % (310,- EUR). Im Januar 2010, inzwischen waren 3.410,- EUR Mietrückstand aufgelaufen, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückstandes fristlos. Sie klagten vor dem Amtsgericht auf Nachzahlung des Mietrückstandes inklusive Zinsen sowie auf Räumung des Einfamilienhauses.

Das Amtsgericht verneinte im Mai 2010 nach Einholung eines Sachverständigengutachtens das Vorliegen von baulichen Mängeln, die die Mietminderung gerechtfertigt hätten und gab der Klage statt. Die in Berufung gehenden Beklagten beglichen daraufhin einen Teil des Mietrückstandes (vier Monatsmietzinsrückstände) und zahlten vorbehaltlich ab Juni 2010 wieder den vollen Mietzins. Im Februar 2011 glichen die Beklagten auch den Rest des Mietrückstandes aus. 

Die Parteien erklärten den Rechtsstreit einvernehmlich in der Hauptsache (Mietrückstand) für erledigt. In seinem Urteil verurteilte das Berufungsgericht die Beklagten zur Zahlung der geforderten Zinsen. Die Räumungsklage wurde abgewiesen, da den Beklagen nach Ansicht des Gerichts kein Verschulden getroffen habe und sie den Mietrückstand in Gänze ausgeglichen hätten. 

Dieser Ansicht schloss sich der von den Klägern angerufene BGH nicht an. Demnach habe der Mieter bei Nichtzahlung von Miete nicht nur Vorsatz, sondern gemäß des allgemeinen Sorgfaltsgebots (§ 276 I 1 BGB) auch Fahrlässigkeit zu vertreten. Fahrlässigkeit bei der Ursachen-Beurteilung des zur Mietminderung geführten Sachmangels sahen die Bundesrichter in diesem Fall für gegeben an. Die Mieter hätten fehlerhaft über die Ursachen der Schimmelbildung geurteilt. Sie hätten aber als Besitzer von zwei Aquarien und eines Terrariums zumindest in Betracht ziehen müssen, dass die Schimmel-Ursache erhöhte Luftfeuchtigkeit, die ihrem Verantwortungsbereich zuzuordnen sei, gewesen sein könnte. Zudem scheidet eine Privilegierung auch aus, weil die Mieter nicht von Anfang an von der Möglichkeit der Mietzahlung unter Vorbehalt Gebrauch gemacht hatten. Da die gesamten Mietrückstände erst im Februar 2011, also nach Ablauf der „Schonfrist“ gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, erstattet worden waren, sah das BGH die Wirksamkeit der Räumungsklage vom Januar 2010 auch durch die Nachzahlung nicht berührt und stellte damit die Verpflichtung der Mieter, das Haus zu räumen, fest. 

11.07.2012 - VIII ZR 138/11 Bundesgerichtshof


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