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Verpflichtung von Mietern, die nach außen führenden Türen abends abzuschließen

Das Landgericht (LG) in Köln hat mit seinem Urteil vom 25.07.2013 unter dem Aktenzeichen 1 S 201/12 entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss dazu verpflichtet werden kann, die Haustür abends abzuschließen. Eine entsprechende Klausel in der Hausordnung sei nicht unwirksam.

Geklagt hatte ein Mieter einer Erdgeschosswohnung in Köln zunächst vor dem Amtsgericht Köln und begehrte Feststellung, dass er nicht verpflichtet sei, die Haustür abends abzuschließen. Außerdem wehrte er sich gegen die Verpflichtung zur Schneeräumung im Winter und die Verpflichtung, das Wasser bei Frost abzusperren und die Mieter hierüber zu benachrichtigen. 

Die Klage wurde zunächst abgewiesen, hatte aber in der Berufungsinstanz teilweise Erfolg.

Das Landgericht Köln erkannte lediglich die Verpflichtung des Mieters als angemessen an, die Haustür abends abzuschließen.

Die Regelung sei nicht überraschend i.S.d. § 305c BGB. Insbesondere ergebe sich kein "Überraschungseffekt" hinsichtlich der Klausel aus dem Aufbau der Hausordnung. Auch inhaltlich sei die Klausel nicht so außergewöhnlich, dass niemand damit rechnen müsste.

Außerdem benachteilige die Klausel den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Zwar würde das BGB (insbesondere die §§ 535 ff. BGB) keine Pflichten zum Abschließen der Haustüren vorsehen, daher weiche diese Klausel vom Gesetz zum Nachteil des Mieters ab. Jedoch sei eine unangemessene Benachteiligung auf der Seite des Mieters auch nicht zu erkennen. Hiergegen spreche nämlich der geringe Arbeitsaufwand und die geringe sonstige Belastung, die sich aus dieser Pflicht zum Verschließen der Tür ergebe. Es sei auch kein nennenswertes Haftungsrisiko ersichtlich. Schon aus eigenem Interesse würden viele Mieter auch ohne eine solche Pflicht die Haustür abends abschließen.

Im Übrigen sei die Klausel auch nicht nichtig nach § 134 BGB. Denn auch wenn davon ausgegangen werden würde, dass Brandschutzvorschriften (§§ 17 und 37 BauO NW - Bauordnung Nordrhein-Westfalen) das Verschließen von Haustüren über die Nacht verbieten, wäre § 134 BGB nicht anzuwenden bei einem Verstoß gegen Bauordnungsvorschriften. Denn die Kontrolle der Einhaltung solcher Vorschriften obliege der Baubehörde. Verbote könnten mit Hilfe des Verwaltungsrechts durchgesetzt werden, ein Raum für eine zivilrechtliche Nichtigkeit bliebe in diesem Fall somit nicht.

Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 25.07.2013, Aktenzeichen 1 S 201/12