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Schönheitsreparaturen: Regelung mit starren Fristen unwirksam

Das Oberlandesgericht (OLG) in Köln äußerte sich mit seinem Urteil vom 07.06.2013 unter dem Aktenzeichen: 1 U 59/12 zu Ansprüchen auf Schönheitsreparaturen eines Vermieters aus einem Gewerbemietvertrag.

Die Parteien stritten um gegenseitige Ansprüche aus einem beendeten gewerblichen Mietverhältnis.

Die Klägerin zahlte versehentlich noch nach Ende des Vertrags eine Miete in Höhe von rund 3000 €. Mit der Klage begehrt sie Rückzahlung. Die Beklagte hingegen begründet ihre Einbehaltung mit der Aufrechnung gegen Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt rund 8700 Euro.

In der ersten Instanz waren noch weitere Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung streitig sowie die Herausgabe einer Bürgschaftsurkunde.

Im Berufungsverfahren geht es nur noch um den Rückzahlungsanspruch wegen der überzahlten Miete einen Monat und die Aufrechnungsansprüche der Beklagten.

Des Weiteren waren noch außergerichtliche Anwaltskosten streitig (rund 800 Euro).

Das Landgericht gab dem Anspruch auf Rückzahlung der Miete in Höhe von rund 2400 € statt. Aufrechenbare Ansprüche der Gegenseite lehnte die erste Instanz ab. Die Ansprüche aus nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen seien schon deshalb nicht begründet, da diese nicht geschuldet gewesen seien.

Die diesbezüglichen Klauseln des Mietvertrages seien unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen würden. Ein Schadensanspruch wurde abgelehnt, die Anwaltskosten zugesprochen.

Mit der Berufung wendet die Beklagte ein, dass die Klauseln des Mietvertrages gültig seien. Die Renovierungsklausel enthalte keine starren Fristen und die Klausel, die den Mieter zur Rückgabe in „bezugsfertigem Zustand“ verpflichte, sei nicht als eine Endrenovierungsklausel zu verstehen.

Der Vortrag sei auch substantiiert genug gewesen.

Des Weiteren hätte sie ihrer Ansicht nach auch nicht zur Zahlung der Anwaltskosten verpflichtet werden dürfen.

Das OLG Köln gab der Berufung der Beklagten statt. Gegen die Forderung der Klägerin habe die Beklagte zu Recht aufrechnen dürfen.

Grundsätzlich stehe der Klägerin zwar eine Rückzahlung der von ihr überzahlten Miete zu, doch stehe dieser Forderung ein berechtigter Gegenanspruch gegenüber, welcher die Forderung zum Erlöschen bringe. Die Klägerin sei nämlich laut Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Die entsprechende Klausel sei wirksam gewesen und verstoße nicht gegen § 307 BGB.

Unwirksam wäre die Klausel nur dann gewesen, wenn sie starre Fristen enthalten hätte, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache fällig geworden wären. Solche Fristen und harte Formulierungen seien aber nicht vorhanden. Vielmehr werde zum Ausdruck gebracht, dass eine Renovierung zwar vorgenommen werden soll, es aber auf einen tatsächlichen Bedarf ankomme. Der 3-Jahres-Turnus sei mit der entsprechenden Formulierung nicht zwingend gefordert. 

Auch die Formulierung, der Mieter habe die Mietsache in „bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben, enthalte keine versteckte Endrenovierungsklausel.

Gemeint sei vielmehr, dass die Mietsache in einen Zustand versetzt werden solle, wie er bei Anmietung vorgefunden wurde.

Auch von der Zahlung der Anwaltskosten sprach das OLG Köln die Beklagte frei.

Oberlandesgericht (OLG) Köln, Urteil vom 07.06.2013, Aktenzeichen: 1 U 59/12