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Schadensersatzpflicht bei verweigerter Untervermietung

BGH, VIII ZR 349/13


Schadensersatzpflicht bei verweigerter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 11.06.2014 in dem unter dem Aktenzeichen VIII ZR 349/13 geführten Revisionsrechtsstreit über das Bestehen einer Schadensersatzpflicht nach ungerechtfertigtem Verweigern der Erlaubnis zur Untervermietung entschieden.

Die Kläger waren seit mehreren Jahren Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung und wollten zwei der ihnen zur Verfügung stehenden drei Räume untervermieten, weil sie aus dringenden, beruflichen Gründen vorübergehend ins Ausland ziehen mussten. Die Beklagte weigerte sich, als Vermieterin die notwendige Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen. Aus diesem Grund verzichteten die Kläger zunächst darauf, einen Untermietvertrag abzuschließen.

Die Kläger klagten wegen Erteilung der Untermieterlaubnis vor dem Amtsgericht Hamburg und bekamen Recht. Die Beklagte verzichtete auf Rechtsmittel, so dass die Wohnung in der Zeit vom 01.12.2011 bis zum 31.12.2012 wie beantragt zu einem Teil untervermietet werden konnte. 

Die Kläger verlangten nach rechtskräftiger Feststellung des Anspruchs auf Untervermietungserlaubnis von der Vermieterin Schadensersatz für die ihnen durch die ungerechtfertigte Verweigerung der Erlaubnis entgangenen Mieteinnahmen für den Zeitraum vom 15.11.2010 bis zum 30.11.2011. Die geltend gemachte Forderung betrug 7.475 €, die die Klägerin von der Untermieterin erhalten hätten, wenn die Beklagte sie nicht am Vertragsabschluss gehindert hätte.

Die Beklagte weigerte sich, die geforderte Zahlung zu leisten. Sie erklärte, dass sie sich in einem nach damaligem Wissensstand unvermeidlichen Rechtsirrtum befunden habe, als sie die Entscheidung traf, den Antrag auf Erlaubnis für eine Untervermietung abzulehnen. Es habe damals nämlich keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu dem Fall gegeben, dass Mieter wegen eines mehrjährigen, beruflich bedingten Auslandsaufenthalt große Teile ihrer Wohnung untervermieten wollten. Ihr, der Beklagten, könne kein schuldhaftes Verweigern einer Erlaubnis vorgeworfen werden, weil sie rechtsirrig davon ausgegangen sei, dass die Untervermietung von 2 Räumen bei nur gelegentlicher Eigennutzung eines weiteren Raumes nicht gestattet werden müsste.

Das Amtsgericht Hamburg hatte der Klage auf Schadensersatzzahlung in Höhe von 7.475 € nebst Zinszahlungen stattgegeben. Die daraufhin von der Beklagten eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Hamburg abgewiesen. Die wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage im Interesse einer einheitlichen Rechtsprechung vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom Bundesgerichtshof ebenfalls abgewiesen

Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg im vorausgegangenen Rechtsstreit der Parteien ist unstreitig, dass die Kläger nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 553 Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Gestattung einer vorübergehenden Untervermietung ihrer von der Beklagten gemieteten Wohnung hatten. Die Beklagte hatte darauf verzichtet, gegen diese Entscheidung Rechtsmittel einzulegen und den Klägern die beantragte Erlaubnis zur Untervermietung bis zum 30.12.2012 erteilt.

Die auf mietrechtliche Entscheidungen spezialisierten Richter des VIII. Zivilsenats am Bundesgerichtshof haben nun entschieden, dass die Beklagte schon vor der Klarstellung der Rechtslage durch die Entscheidung des Amtsgerichts verpflichtet gewesen wäre, den Klägern die von ihnen gewünschte Erlaubnis zur zeitlich und räumlich begrenzten Untervermietung ihrer Wohnung zu erteilen.

Die Kläger hatten den Antrag auf Gestattung der Untervermietung rechtzeitig, nämlich bereits im August 2010, und mit konkreten Angaben zu Zeit der Untervermietung und Person der Untermieterin bei der Beklagten eingereicht. Die Beklagte hatte ausreichend Zeit, sich über die Rechtslage zu informieren oder sich rechtlich beraten zu lassen.

Ein befristetes berufliches Engagement im Ausland führt dazu, dass Mieter ein seit mehreren Jahren bestehendes Mietverhältnis nicht aufkündigen müssen, sondern einen wichtigen Grund für eine Untervermietung gemäß § 553 Absatz 1 BGB haben. Dabei ist es nach vom Bundesgerichtshof vertretener Ansicht nicht wichtig, wie viele Räume einer Wohnung untervermietet werden. Die Intensität, mit der die Hauptmieter den nicht untervermieteten Restbereich der Wohnung nutzen, soll ebenfalls kein Kriterium dafür sein, ob der Vermieter zur Erlaubniserteilung verpflichtet ist. Wenn, wie im vorliegend entschiedenen Fall, von einer Drei-Zimmer-Wohnung zwei Zimmer untervermietet werden und ein weiteres Zimmer dem Hauptmieter zur Aufbewahrung von Einrichtung und zur gelegentlichen Übernachtung zur Verfügung steht, ist die Untervermietung von dem Bedürfnis der Kläger gedeckt, bei ihrer Rückkehr nach Deutschland die frühere Wohnung wieder vollständig zu beziehen und zwischenzeitig durch die Mietzahlungen der Untermieterin die anfallenden Kosten zu dämpfen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes reicht es für die Vermutung einer ausreichenden verbleibenden Eigennutzung schon aus, dass die Hauptmieter sich den ständigen freien Zugang zur Wohnung und damit den Besitz vorbehalten. Die Nutzung eines einzelnen Raumes als Aufbewahrungsort und gelegentliche Unterkunft reicht unabhängig von der Größe der Wohnung, grundsätzlich aus.

Das Vorenthalten der geschuldeten Erlaubnis werteten die erkennenden Richter aller Instanzen als schuldhafte Verletzung von mietvertraglichen Pflichten durch die Beklagte als Vermieterin. Weil diese Pflichtverletzung zum Eintritt eines materiellen Schadens in Höhe der entgangenen Mieteinnahmen aus dem Untermietverhältnis führte, ist die Beklagte zum Ersatz dieses Schadens verpflichtet.

Der Hinweis darauf, dass im Zeitpunkt der Entscheidung noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu der hier vorliegenden Fallgestaltung vorlag, führte nicht dazu, dass die Richter des VIII. Senats das für die Schadensersatzpflicht erforderliche Verschulden der Beklagten in Zweifel gezogen hätten. Grundsätzlich müsse der Vermieter bei seiner Entscheidung darüber, ob er die Untervermietung aus wichtigem Grund erlaube, immer die Möglichkeit sehen, dass er zur Erlaubniserteilung verpflichtet sein könnte. 

Diese Sichtweise entspricht auch der sonstigen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Erteilung von Untervermietungserlaubnissen. 

BGH, Urteil vom 11.06.2014, Aktenzeichen VIII ZR 349/13

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