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Mieter haftet für Zahlungsverzug - Fahrlässigkeit

Mieter haftet für Zahlungsverzug durch leichte Fahrlässigkeit


Mieter haftet für Zahlungsverzug - Fahrlässigkeit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 11. Juli 2012 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 138/11 entschieden, dass ein Mieter auch für Zahlungsverzug durch leichte Fahrlässigkeit haftet.

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter eines Einfamilienhauses laut Mietvertrag die Miete samt Nebenkosten monatlich im Voraus zu zahlen, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats.

Im Dezember 2008 meldete der Mieter einen Mietmangel wegen Schimmel und Feuchtigkeit aufgrund von Baumängeln und bat um Abhilfe. Dies lehnte der Vermieter ab, weil er das Lüftungs- und Heizverhalten des beklagten Mieters dafür verantwortlich machte.

Der Mieter minderte hierauf die Miete um 20 %.

Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung der Rückstände nebst Zinsen und Räumung des Hauses, denn der Mietrückstand belaufe sich auf zwei volle Monatsmieten, was eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, denn das eingeholte Gutachten verneinte die vom Beklagten behaupteten Baumängel, auf welche sich die Mietminderung hatte stützen sollen.

Der Beklagte glich daraufhin den aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlte kurz darauf die Miete wieder in voller Höhe. Im Laufe des Berufungsverfahrens glich er den restlichen Mietrückstand vollständig aus.

Im Hinblick auf die Räumung legte der Mieter Berufung ein, welche vor dem Landgericht auch Erfolg hatte. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Räumungsanspruch weiter und hat vor dem BGH Erfolg, denn es bestand zum Zeitpunkt der Kündigung ein Zahlungsrückstand, der zwei Monatsmieten überstieg. Der Mieter habe sich auch in Verzug befunden, denn es habe ihm kein Minderungsrecht zur Seite gestanden. Die beanstandeten Mängel habe er nämlich selbst verursacht.

Der Verzug entfalle auch nicht dadurch, dass die Ursache der Mängel zunächst nicht eindeutig und die Minderung nicht offensichtlich unberechtigt gewesen war.

Es werde allerdings in der Rechtssprechung und Literatur die Ansicht vertreten, dass im Hinblick auf das Verschulden ein milderes Maß anzuwenden sei, vor allem im Fall eines Rechtsirrtums durch den Mieter. Der Streit über die Minderung habe dann im Wege einer Zahlungsklage zu erfolgen, um nicht den Mieter mit der Drohung einer Kündigung zum Verzicht auf Rechte bewegen zu können. Erst wenn der Vermieter vor Gericht obsiege, könne der Verzug eintreten. 

Doch dieser Auffassung schließt sich der IIIV. Senat des Bundesgerichtshofes nicht an. Denn er hat in der Vergangenheit bereits entschieden, dass hart geprüft werden müsse, ob wirklich ein unverschuldeter Rechtsirrtum vorliegt. Im vorliegenden Fall bestehe kein Grund, dem Mieter, der ein mangelhaftes Lüftungsverhalten sogar einräumte, nur eine geringe Sorgfaltspflicht zuzuschreiben.

Ein Schuldner komme nur dann nicht in Verzug, wenn er wegen eines Umstands nicht zahlt, den er nicht zu vertreten hat. Doch Vorsatz und grobe sowie leichte Fahrlässigkeit habe er zu vertreten. Er habe um die Möglichkeit wissen können, dass er mit seiner Einschätzung der Sachlage falsch lag. Somit war ihm nach Ansicht des BGH leichte Fahrlässigkeit zu bescheinigen. 

Engegen der Ansicht der Vorinstanz sei kein unzulässiger Druck ausgeübt worden, weil er den von ihm für angemessen angesehenen Minderungsbetrag auch unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung (§ 814 BGB) hätte zahlen können. Damit wäre ihm die Möglichkeit geblieben, eine gerichtliche Klärung anzustreben ohne das Risiko einer Kündigung in Kauf zu nehmen.

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012, Aktenzeichen VIII ZR 138/11


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