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Keine Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum


Der BGH entschied über die Frage, ob die Regelung des § 568 Abs. 3 Nr. 3 BGB auch analog in Fällen von preisgebundenem Wohnraum zur Anwendung gebracht werden kann. Diese gesetzliche Regelung sieht vor, dass ein Vermieter einer preisungebundenen Wohnung, deren Mieter verurteilt wurde, eine erhöhte Miete zu zahlen, nicht vor Ablauf einer zweimonatigen, vom Zeitpunkt der rechtskräftigen Verurteilung an gerechneten, Frist kündigen darf. 

Im konkreten, vor dem BGH verhandelten, Fall hatte die Klagepartei, eine Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft, aus ihrem öffentlich geförderten Bestand preisgebundener Wohnobjekte der beklagten Mieterin seit 2005 eine Wohnung überlassen. Im Zusammenhang mit einer zwischen den Parteien strittigen Betriebskostenabrechnung hatte die Wohnungsbaugenossenschaft einen um 30,50 Euro erhöhten, ab Januar 2009 fälligen Vorauszahlungsbetrag für Betriebs- und Heizkosten angesetzt. Zudem wurde die Grundnutzungsgebühr ab Juli 2009 um 9,50 Euro erhöht. Die Mieterin weigerte sich diese Erhöhungen zu zahlen und überwies in den folgenden Monaten lediglich Beträge in bisheriger Höhe. 

Unter Hinweis auf den aufgelaufenen Zahlungsrückstand kündigte die Wohnungsbaugesellschaft schließlich das Mietverhältnis fristlos beziehungsweise hilfsweise fristgerecht. Der angerufene BGH vertrat die Ansicht, dass eine analoge Anwendung des § 568 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf Fälle preisgebundener Wohnungen nicht statthaft sei. Bei Betrachtung der Entstehungsgeschichte der fraglichen Rechtsnorm sei zu erkennen, dass eine analoge Anwendung begründende Regelungslücke nicht vorliege. Bereits durch Vorgängervorschriften seien preisgebundene Wohnungen ausdrücklich von der Anwendung des § 568 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgenommen worden. Dabei habe der Gesetzgeber die Ansicht vertreten, dass der Mieterschutz bei preisgebundenen Wohnungen durch die speziellen in diesem Bereich geltenden Zulässigkeitsgrenzen bei Kostenmiete und Mieterhöhungen ausreichend ausgeprägt sei. Es gibt keine Anlass anzunehmen, dass der Gesetzgeber bei der Aufnahme des § 568 Abs. 3 Nr. 3 BGB in das Gesetzbuch diese Regelung, abweichend vom Wortlaut der Norm, auch über den Bereich der preisungebundenen Wohnungen ausweiten wollte. 

Dementsprechend verwies der BGH die Sache an das vorinstanzliche Gericht mit der Maßgabe zurück, die erforderliche Feststellung der aufgelaufenen Zahlungsrückstände und des daraus folgenden Grundes der Kündigung zu treffen .

09.05.2012 - VIII ZR 327/11 Bundesgerichtshof


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