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Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung erhöhter Miete

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete


Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung erhöhter Miete

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.07.2012 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 1/11 entschieden, dass es einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses nicht entgegensteht, wenn diese mit Rückständen aus einer Betriebskostenerhöhung begründet wird. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten zu klagen.

Geklagt hatte in dem verhandelten Fall ein Mieter, der sich gegen eine Kündigung wegen eines Rückstandes aus erhöhten Betriebskosten wehren wollte. Er erhielt die Kündigung, nachdem die Rückstände zwei volle Monatsmieten erreichten. Außerdem verklagte er den Vermieter auf Schadensersatz wegen diverser Wohnungsmängel. Dieser machte mit einer Widerklage mietrückstände und Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage ab und gab der Widerklage statt. Das Berufungsgericht gab der Klage nur zu einem kleinen Teilbetrag statt.

Im Hinblick auf die Verurteilung zur Räumung wurde die Revision zum BGH zugelassen.

Doch auch dieser verhalf der Klage nicht zum Erfolg. Das Gericht führt zur Begründung aus, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sie sich auf Rückstände aus erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen stützt.

Vielmehr komme es auf das schuldhafte Handeln des Mieters an. Dieser habe um das Risiko einer Kündigung gewusst bzw. wissen können, habe keine Einsicht in die Berechnungsunterlagen genommen, welche der Betriebskostenabrechnung zu Grunde lagen und habe also nicht geprüft, ob die Nachforderung berechtigt gewesen ist. Wenn der Kläger behauptet, er habe hierzu keine Gelegenheit gehabt, weil die Beklagte ihm die Einsicht in die Unterlagen verwehrt habe, so ergibt sich nicht, dass dieser Einwand vor der Kündigung erhoben wurde.

Auch § 569 Abs. 3 S. 3 stehe der Kündigung nicht entgegen, weil sich die geschuldeten Rückstände in dem vorliegenden Fall nicht nur aus den Betriebskostenerhöhungen zusammensetzen. Außerdem sei der Regelungsgehalt der Norm umstritten. In der einen Lesart sei der Vermieter zu der Durchführung einer vorherigen Zahlungsklage gehalten. In einer anderen Lesart sei dem Mieter lediglich eine Kündigungssperrfrist nach erfolgter Verurteilung zur Zahlung einzuräumen. Bei einer Kündigung ohne eine vorherige Zahlungsklage sei die Norm gar nicht anzuwenden.

Der letzteren Auffassung schließt sich der BGH an. Dies begründete er mit der Entstehungsgeschichte der Norm. Denn der Sinn dieser Vorschrift sei es, den Mieter nach Verurteilung zur Zahlung vor der sofortigen Kündigung zu schützen. Ähnliche Regelungen seien im Mietrecht bereits bekannt.

Nur wenn der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hätte (etwa wegen der Verweigerung der Einsicht in die Unterlagen), wäre eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen gewesen.

BGH, Urteil vom 18.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 1/11


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