Falsche Angaben bei Abschluss eines Mietvertrages
Der Bundesgerichtshof setzte sich in seiner Entscheidung mit den Konsequenzen falscher Angaben bei Abschluss des Mietvertrages und den Folgen der Insolvenz eines Mieters auseinander.
Die Parteien sind der klagende Mieter und der verklagte Vermieter einer Wohnung in Hamburg. Vor Beginn des Mietverhältnisses zum 01.04.2007 legte die Vermieterin dem Mieter ein Schriftstück vor, das als „Vorvermieterbescheinigung“ bezeichnet war. In dem Formular wurde nach der Dauer des vorherigen Mietverhältnisses gefragt und ob der Mieter seinen Zahlungspflichten nachgekommen sei. Der Mieter gab an, seit 2003 eine Wohnung mit einer Miete von 695 € im Monat von einem Dritten angemietet und immer pünktlich gezahlt zu haben.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters im November 2009 meldete sich der eingesetzte Treuhänder beim Vermieter. Er erklärte gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 Insolvenzordnung die „Freigabe“ des Mietverhältnisses des Mieters. Nach dieser Vorschrift ist ein Insolvenzverwalter berechtigt zu erklären, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend zu machen sind. Dies ist eine Ausnahmeregelung. Grundsätzlich wird nach Insolvenz des Mieters das Mietverhältnis vom Treuhänder fortgesetzt. Der Vermieter müsste sich dann mit dem Treuhänder auseinandersetzen.
Die beklagte Vermieterin erklärte gegenüber dem Mieter mit Schreiben vom 16.09.2010 die fristlose Kündigung. Sie begründete die Kündigung mit einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung. Der Mieter habe entgegen der dort gemachten Angaben kein Mietverhältnis abgeschlossen und nicht dort gewohnt.
Vom angerufenen Amtsgericht Hamburg wurde die widerklagend eingereichte Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Das Landgericht (LG) Hamburg als Berufungsgericht gab der Widerklage statt. Auf Revision des Mieters entschied der Bundesgerichtshof (BGH) über die Räumungsklage.
Der BGH urteilte, dass nach Wirksamwerden der Freigabeerklärung der Mieter über sein eigenes Mietverhältnis die Verfügung habe und es verwalten dürfe. Die Wirksamkeit der Freigabeerklärung entspräche dabei der normalen Kündigungsfrist des Mieters. Der Vermieter könne danach gegenüber dem Mieter selbst kündigen. Das Gericht entschied damit die bisher offene Frage, ob die Freigabe die Wirkung hat, dass der insolvente Mieter wieder selbst im Mietverhältnis handeln darf.
Das Berufungsgericht habe auch richtig festgestellt, dass es eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstelle, eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorzulegen. Das LG müsse aber klären, ob der Vermieter bereits 2007 über die Fälschung informiert war und somit die Kündigung 2010 zu spät erfolgte. Der BGH wies deshalb die Sache an das Landgericht Hamburg zurück.
BGH, U. v. 9. April 2014, Az.: VIII ZR 107/13
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