Online Werbung "Wir verkaufen Ihre Immobilie zum Bestpreis" ist irreführend

Sie möchten Ihre Maklerdienstleistungen oder Ihr PropTech-Portal aufmerksamkeitsstark bewerben. Versprochen wird schnell der vermeintliche Bestpreis. Doch genau hier liegt die juristische Stolperfalle. Das Landgericht Leipzig hat mit Urteil vom 13.07.2022 Az 05 O 555 22 entschieden, dass die Aussage „Wir verkaufen Ihre Immobilie zum Bestpreis“ eine unzulässige Alleinstellungsbehauptung darstellt. Der erzielte Kaufpreis ist eine messbare Größe. Wer eine Spitzenstellung beansprucht muss sie auch belegen können.

Worum ging es

1. Ein Online Portal für Immobilientransaktionen warb unter anderem mit der Aussage „Wir verkaufen Ihre Immobilie zum Bestpreis“.
2. Ein Mitbewerber hielt dies für wettbewerbswidrig und klagte auf Unterlassung.
3. Das Landgericht Leipzig gab der Klage statt.

Die Kernaussagen des LG Leipzig

Das Gericht qualifizierte die Aussage als unzulässige Alleinstellungswerbung. Maßgeblich war der durch die Wortwahl transportierte Eindruck einer marktweiten Spitzenstellung. Dazu führte das Gericht aus:

1. Versteht ein erheblicher Teil des Publikums eine Werbung dahingehend, dass der Werbende allgemein oder in bestimmter Hinsicht eine Spitzenstellung für sich beansprucht, liegt Alleinstellungswerbung vor.
2. Die typische Ausdrucksweise für eine solche Selbsteinschätzung ist der Superlativ. Der Begriff Bestpreis steht dieser Logik gleich.
3. Eine Alleinstellungsbehauptung ist nur zulässig, wenn sie wahr ist. Der Werbende muss einen deutlichen Vorsprung gegenüber den Wettbewerbern besitzen, der nach Umfang und Dauer signifikant ist und eine Aussicht auf Stetigkeit bietet.
4. Dies konnte das Portal nicht darlegen. Es fehlten belastbare Umstände, die seiner Tätigkeit objektiv eine außergewöhnlich günstige Preisgestaltung für Verkäufer zuschreiben.
5. Die Aussage ist keine harmlose reklamehafte Anpreisung. Der erzielte Kaufpreis ist eine messbare Größe. Mag die Nachprüfbarkeit im Einzelfall auch schwierig sein, bleibt sie doch grundsätzlich möglich.

Rechtlicher Maßstab nach UWG

1. § 5 Abs 1 UWG verbietet irreführende geschäftliche Handlungen. Irreführend ist eine Angabe insbesondere dann, wenn sie unwahre oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale der Dienstleistung enthält. Dazu zählen auch Marktstellung und Ergebnisse.
2. Spitzen und Alleinstellungswerbung ist nur ausnahmsweise zulässig. Erforderlich ist ein deutlicher Vorsprung gegenüber sämtlichen oder jedenfalls nahezu allen Mitbewerbern. Dieser Vorsprung muss nicht nur momentaner Natur sein, sondern eine gewisse Dauerhaftigkeit erwarten lassen.
3. Die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Behauptung trägt der Werbende. Gelingt der Beweis nicht, ist die Aussage unzulässig und zu unterlassen.

Warum der Begriff Bestpreis besonders riskant ist

1. Bestpreis ist semantisch ein Superlativ. Er suggeriert die absolute Spitze im Marktvergleich. Das ist mehr als ein unverbindliches Versprechen wie „Wir geben unser Bestes“.
2. Immobilienpreise sind vergleichbar. Zwar ist jede Immobilie individuell, dennoch existieren messbare Indikatoren wie Quadratmeterpreise, Vergleichstransaktionen, Gutachten, Marktberichte. Damit ist die Werbeaussage grundsätzlich überprüfbar.
3. Ohne umfassende, belastbare Marktdaten und eine dauerhafte empirische Überlegenheit lässt sich der Anspruch nicht halten.

Beweislastfalle für Werbende

Sie müssten

1. den relevanten Markt definieren zum Beispiel Wohnimmobilien in einer bestimmten Region
2. anhand valider Daten zeigen, dass Sie über einen längeren Zeitraum hinweg durchgängig bessere Preise erzielen als nahezu alle Wettbewerber
3. darlegen, warum dieser Vorsprung auf dauerhafte strukturelle Gründe zurückgeht zum Beispiel besondere Technologie, exklusiver Kundenzugang, flächendeckendes Netzwerk und nicht bloß auf Zufall oder kurzfristige Kampagnen. Das ist in der Praxis extrem selten möglich.

Was ist noch erlaubt? Wie Sie rechtssicher werben können.

Formulierungen, die Sie prüfen sollten:

1. Wir erzielen für Sie den bestmöglichen Preis klingt zwar abgemildert, kann aber je nach Kontext ebenfalls als Spitzenbehauptung verstanden werden. Es bleibt ein Superlativ. Besser ist eine Relativierung mit einem klaren Bezug auf den konkreten Einzelfall und auf nachvollziehbare Verfahren.
2. Wir verkaufen Ihre Immobilie professionell und transparent ist unproblematischer, weil keine messbare Spitzenstellung behauptet wird.
3. Wir entwickeln eine auf Daten basierende Preisstrategie für Ihre Immobilie und verhandeln konsequent für Ihr Ziel klingt stark, ohne einen Marktspitzenplatz zu beanspruchen.
4. Mit unserem regionalen Netzwerk erreichen wir viele potentielle Käufer ohne Bestpreis Versprechen.

Tipp Prüfen Sie jede Superlativ Formulierung. Fragen Sie sich Können wir das objektiv beweisen und voraussichtlich dauerhaft halten.

Risiken bei Verstößen

1. Abmahnung nach § 13 Abs 2 UWG mit der Folge einer strafbewehrten Unterlassungserklärung
2. Einstweilige Verfügung und Hauptsacheklage mit erheblichen Kostenrisiken
3. Ordnungsgeld bei Zuwiderhandlungen
4. Reputationsschäden und Vertrauensverlust bei Kunden

Praxisteil Checkliste für Makler und Portale

1. Enthält die Werbung Superlative oder absolute Zusicherungen wie Bestpreis Marktführer Nummer eins Schnellster Bester
2. Kann die Aussage mit Daten belegt werden Und zwar nicht nur punktuell, sondern dauerhaft und marktweit
3. Besteht eine Aussicht auf Stetigkeit des behaupteten Vorsprungs
4. Ist der relevante Markt sauber definiert
5. Gibt es weniger riskante Alternativen mit gleicher Werbewirkung
6. Wurde die Aussage rechtlich und kommunikativ geprüft

Fazit

Der Claim „Wir verkaufen Ihre Immobilie zum Bestpreis“ ist rechtlich ein Pulverfass. Das Landgericht Leipzig hat die Latte hochgelegt und klar gemacht Die Verwendung eines Superlativs impliziert eine Spitzenstellung, die Sie nur mit belastbaren, dauerhaften Marktdaten belegen könnten. Wer das nicht kann sollte auf präzisere, glaubwürdige und rechtssichere Formulierungen ausweichen. So schützen Sie sich vor Abmahnungen, sparen Kosten und stärken zugleich Ihre kommunikative Glaubwürdigkeit.

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