Legionellen-Befall rechtfertigt Mietminderung

Amtsgericht München: Legionellen-Befall rechtfertigt nur bei objektiver Gefährdung der Gesundheit Mietminderung. Das Münchener Amtsgericht entschied im Juni 2014 über einen Fall, bei dem Mietzahlungen mit der Begründung, dass ein als Mangel der Mietsache einzustufender Legionellen-Befall vorliege, nicht geleistet worden waren.

Beklagter in dem vor dem AG München verhandelten Fall war der Mieter einer Münchener Innenstadt-Wohnung, für die er bis Mai 2013 eine Miete von etwa 2.800,- EUR zu zahlen hatte. Im Juni 2013 wurde die Miete auf 3.000,- EUR angehoben. Dem zusammen mit seiner Ehefrau und der zweijährigen Tochter die Wohnung bewohnenden Beklagten war im März 2012 von seiner Hausverwaltung mitgeteilt worden, dass nach einer Messung ein Grenzwert für Legionellen-Befall überschritten worden sei. Zwei Monate später erhielt der Mieter die Mitteilung, der Legionellen-Befall liege weiterhin über diesem Grenzwert.

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die in Warmwasser besonders gut gedeihen. Wenn diese Bakterien, zum Beispiel durch Einatmen von legionellenhaltigem Duschwasser, in die Lunge geraten, können sie zu erheblichen Erkrankungen („Legionärskrankheit“) führen. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) wurde in diesem Zusammenhang 2012 durch die Regelung ergänzt, dass die Wasserversorgung von Wohnhäusern regelmäßig auf Legionellenbefall hin überprüft werden muss. Bei einem Gehalt von mehr als 100 koloniebildenden Einheiten (KbE) pro 100 ml Wasser muss das Gesundheitsamt informiert werden. 100 KbE gelten als geringes Infektionsrisiko. Sofortiger Handlungsbedarf für weiter greifende Maßnahmen (Desinfektion des Wasserversorgungssystems, Duschverbot) ist erst ab 10.000 KbE/100 ml gegeben.

Auf die Mitteilung im Mai 2012 hin, dass der Legionellen-Befall weiterhin bestehe, kündigte der Mieter dem Vermieter per E-Mail an, zukünftige Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt zu leisten. Im April 2013 erhielt der Mieter von der Hausverwaltung die Mitteilung, die gemessenen Legionellen-Werte haben zugenommen und nun den mittleren Bereich erreicht. Daraufhin behielt der Mieter die Mai-Miete unter Hinweis auf Gegenforderungen wegen des seiner Meinung Mietminderung begründenden Mangels „Gesundheitsgefährdung durch Legionellenbefall“ zurück.

Der Vermieter akzeptierte diese Verrechnung von behaupteten Ansprüchen wegen Mietminderung mit der Mai-Miete nicht. Er verklagte den Mieter auf Zahlung der Miete für den Mai 2013. Der Beklagte widersprach der Forderung des Vermieters mit dem Argument, dass bereits ab der Überschreitung des Grenzwertes von 100 KbE/100 ml eine Gesundheitsgefährdung für ihn und seine Familie bestehe.

Das Gericht hielt die Einlassung des Mieters für unbegründet. Der Klage wurde stattgegeben. Dem Mieter wurde nicht zugestanden, die strittige Mietzahlung unter Berufung auf den Mangel „Gesundheitsgefährdung“ nicht zu leisten. Der höchste an einer Entnahmestelle festgestellte Mess-Wert in dem Mehrfamilienhaus, in dem sich die Wohnung des Beklagten befindet, habe mit 1.700 KbE weit unterhalb der kritischen Grenze von 10.000 KbE gelegen. Deshalb sei in Übereinstimmung mit dem für die Trinkwasserverordnung ausschlaggebenden Stand der Forschung offensichtlich, dass unbeachtlich des subjektiven Gefährdungsgefühls des Beklagten nicht von einem objektiv erhöhten Gesundheitsrisiko wegen Legionellen-Befalls auszugehen sei. Die tatsächliche Gefährdung entspreche lediglich dem normalen Lebensrisiko und sei deshalb hinzunehmen.

AG München, Urteil v. 25.06.2014, Az. 452 C 2212/14