Formularmäßige Quotenabgeltungsklausel

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam, wenn als Berechnungsgrundlage der vom Mieter zu bezahlenden Abgeltungsbeträge der Kostenvoranschlag eines (nur) vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts dienen soll. Lassen Allgemeine Geschäftsbedingungen mehrere Auslegungen zu, ist nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch in einem Individualprozess die kundenfeindlichste – zur Unwirksamkeit führende - Auslegung maßgebend.

Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs hatte die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel zu überprüfen und hielt in seinem Urteil die von ihm früher vertretene Linie zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht mehr aufrecht. In Mietverträgen kann abweichend von der gesetzlichen Regelung wirksam vereinbart werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses durchzuführen und als Teil seiner Gegenleistung auch zu bezahlen hat. Diese Verpflichtung wird bei der Berechnung der Miete zugunsten des Mieters berücksichtigt. Außerdem kann auch vereinbart werden, dass sich der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig an den noch nicht fälligen Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen beteiligen muss. Diese Quotenabgeltungsklausel hat die Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Nach der Übergabe der Wohnung forderte die klagende Vermieterin den Mieter auf, den Schließzylinder an der Wohnungstür zu erneuern, den Teppichbodenbelag zu reinigen und Nachbearbeitungen/Neuvornahmen von Streicharbeiten durchzuführen. Der Mieter lehnte dies ab. Die Vermieterin forderte im Verfahren den Ersatz der Kosten für den von ihr bereits veranlassten Austausch des Schließzylinders und die Reinigung der Teppichböden. Diese Kosten wurden der Vermieterin unangefochten zugesprochen. Auf Basis eines Kostenvoranschlages eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens begehrte die Vermieterin im Verfahren zusätzlich einen anteiligen Beitrag des Mieters für dort aufgelistete Malerarbeiten. Diese Kosten wurden ihr nicht zuerkannt. Im von der Vermieterin formularmäßig gestalteten Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter sich an den Kosten der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilsmäßig beteiligen muss, wobei als Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines von Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts dienen sollte. Diese Klausel benachteiligt den Mieter nach der Ansicht des Bundesgerichtshofes unangemessen und ist daher unwirksam: Die Klausel lässt mehrere Deutungen zu. Es könnte sein, dass sich der Mieter nur an den notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag als unverbindliche Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Die Klausel lässt aber auch die Auslegung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt. Der Klausel lässt sich nicht entnehmen, dass der Kostenvoranschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht. Formularmäßig gestaltete Klauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) sind im Gegensatz zu früheren Entscheidungen des erkennenden Senates nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch in einem Individualprozess kundenfeindlich auszulegen. Bei mehreren möglichen Deutungen ist daher diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wäre der eingeholte Kostenvoranschlag im konkreten Fall für den Mieter auch dann verbindlich, wenn der Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde legt oder überhöhte Preise ansetzt. Diese unangemessene Beschränkung der Rechte des Mieters hat die Unwirksamkeit der gesamten Quotenabgeltungsklausel zufolge. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umänderung kann nicht erfolgen. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt daher die gesetzliche Bestimmung, die dem Vermieter die Instandhaltung und Kostentragung auferlegt. Die Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII ZR 285/12