WeR

Pflicht-Angaben (§ 16a EnEV) treffen nicht den Makler

Die Richter am Landgericht München hatten darüber zu entscheiden, ob Makler verpflichtet sind, in ihren Immobilienanzeigen auf § 16a EnEV der „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden“ hinzuweisen. Das Urteil kommt zu dem Schluss, dass Makler diese Pflicht nicht trifft, da sie nicht als Verkäufer im juristischen Sinne anzusehen sind.

Der Kläger ist ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband, der den Beklagten, einen Immobilienmakler, abgemahnt ihn anschließend auf dem Klagewege auf wettbewerbsrechtliche Unterlassung in Anspruch genommen hat, nachdem dieser nicht auf die Abmahnung reagiert hatte. Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte als Immobilienmakler verpflichtet ist, potentielle Käufer der beworbenen Immobilien auf § 16a der Energieeinsparverordnung hinzuweisen und die geforderten Pflichtangaben aus dem Energieausweis bereitzuhalten. Der Kläger ist entsprechend § 4 des Unterlassungsklagegesetzes aktiv klagelegitimiert. Laut Verbandssatzung hat der Kläger das Ziel, den Umweltschutz in Deutschland zu fördern und Verbraucher zu beraten.

In der streitgegenständlichen Immobilienanzeige wies der Beklagte lediglich auf den Energieverbrauch hin, verzichtete jedoch auf weitere Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Der Kläger vertritt die Ansicht, dass auch Immobilienmakler als Verkäufer im Sinne von § 16a Energieeinsparverordnung anzusehen und verpflichtet sind, mit ihren Anzeigen alle Angaben aus dem Energieausweis vorzuhalten. Dazu gehöre nicht alleine der Energieverbrauch der Wohneinheit, sondern auch alle Angaben zu den wesentlichen Energieträgern der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Die Richter sehen die zulässige Unterlassungsklage als nicht begründet an, deshalb steht dem Kläger auch kein Unterlassungsanspruch gegen den Beklagten zu. Sinn und Zweck der klagegegenständlichen Verordnung ist die Stärkung des Energieausweises, den jeder Immobilieninhaber bei Veräußerung des Gebäudes vorlegen muss und eine Senkung des Energieverbrauchs durch entsprechend modernisierte Gebäude. Auch Umweltaspekte spielen dabei eine Rolle. Nicht zuletzt soll die Immobilienwirtschaft dazu motiviert werden, energieeffiziente Gebäude zu errichten.

Bleibt die Frage nach der Marktverhaltensregelung gemäß § 3 i. V. m. § 4 Nr. 11 UWG. Die Kammer lässt diese Frage offen, weil sie der Meinung ist, der Beklagte habe keine Zuwiderhandlung im Sinne des Wortlautes der zitierten Vorschriften begangen, da er keine unlauteren Absichten mit seinen Immobilienanzeigen verfolge. Auch müsse das Wort „Verkäufer“ einer genauen Definition unterzogen werden. Der Beklagte könne als Immobilienmakler nicht unter die juristische Auslegung des Begriffs „Verkäufer“ subsummiert werden, da er lediglich als Vermittler, nicht jedoch als Verkäufer besagter Immobilien auftrete. Allerdings läuft diese Verordnung nicht komplett ins Leere, da sie bußgeldbewehrt ist. Jeder seriöse Immobilienmakler wird von sich aus alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis in seine Anzeigen einbeziehen, um sich im Zweifelsfall nicht den Regressansprüchen des Verkäufers auszusetzen. Juristisch gesehen ist er als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen, der sicher zu stellen hat, dass seine Immobilienanzeige so geschaltet wird, dass sie gesetzeskonform ist.

Wichtig ist die juristische Definition des Begriffs „Verkäufer§. Gemäß § 433 BGB ist immer derjenige Verkäufer, der Eigentümer einer Immobilie und damit auch Veräußerer ist, und nicht der Immobilienmakler als Vermittler. Die Verordnung hinsichtlich der Pflichtangaben im Energieaufweis beinhaltet zusätzliche Informationen hinsichtlich Vermieter, Leasinggeber und Verpächter, definiert Immobilienmakler jedoch nicht als Verkäufer. Tatsächlich bezeichnet ausschließlich der laienhafte Sprachgebrauch, nicht jedoch die juristische Definition, Immobilienmakler als Verkäufer. Der Gesetzgeber ist in dieser Hinsicht durchaus in der Lage, zu differenzieren. Er hat demzufolge an die Einschaltung von Immobilienmaklern gedacht, so dass keine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Ein Verstoß gegen die Verordnung der Energieeinsparverordnung ist bußgeldbewehrt, so dass dem Beklagten durch seine Unterlassungshandlung lediglich eine Ordnungswidrigkeit, nicht jedoch das strafbewehrte Tatbestandsmerkmal der Unlauterkeit und Irreführung der angesprochenen Verbraucherkreise anzulasten ist.

Ferner liegt das individuelle Problem der Einführung der Änderungsverordnung entsprechend § 27 EnEV „Anpassungs- und Gewöhnungszeit für den Immobilienmarkt an die neuen Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen" vor, die das Inkrafttreten der Sanktionierung von Regelverstößen gegen § 16a EnEV erst seit dem 01. Mai 2015 vorsieht. Die Anzeige des Beklagten wurde jedoch vor diesem Zeitpunkt geschaltet, als Verstöße gegen diese Pflichtangaben noch nicht bußgeldbewehrt waren und durch den Gesetzgeber nicht sanktioniert wurden. Dem Kläger steht aufgrund des mangelnden Unterlassungsanspruchs keine Erstattung der streitgegenständlichen Abmahnkosten gegen den Beklagten vor.

Zuvor war bereits ein ähnliches Urteil (11.09.2015, Az. 8 O 7/15) durch das Landgericht Gießen ergangen. Die Richter vertraten die Auffassung, § 16 der Energieeinsparverordnung richte sich nicht an Makler als Adressaten.

LG München, Urteil v. 29.10.2015, Az. 2 HK O 3089/15