Wohnungsbauförderung
- Einführung
- Eigenheimzulage für Neufälle abgeschafft
- Eigenheimzulage bei Bauantrag oder Kaufvertrag bis 2005
- Begünstigte Maßnahmen
- Förderzeitraum
- Einkunftsgrenze
- Objektverbrauch
- Folgeobjekt
- Antragstellung
- Überblick: Fördergelder
- Grundförderung
- Kinderzulage
- Begrenzung der Eigenheimzulage
- Erwerb von Genossenschaftsanteilen
- Bausparförderung: Wohnungsbauprämie
- Bausparförderung: Arbeitnehmersparzulage
- Eigengenutzte Denkmalimmobilie
Einführung
Die Mehrzahl der Bundesbürger träumt davon, in den eigenen vier Wänden zu leben. Jedoch hinkt Deutschland mit seiner Eigenheimquote im Europäischen Vergleich hinterher. Haupthindernis für einen Erwerb ist für die Mehrheit die finanzielle Belastung. Als weiteres Manko kommt hinzu, dass es durch den Wegfall der Eigenheimzulage seit Anfang 2006 kaum noch steuerliche Vorteile für die selbst genutzte Immobilie gibt. Der Staat mildert diese Belastung aber weiterhin durch Bausparförderung oder Denkmalabschreibungen fürs Eigenheim.
In diesem Ratgebern zum Thema Wohnungsbauförderung werden Einzelheiten der Eigenheimzulage dargestellt, die es für bis Ende 2005 unterschriebene Notarverträge und eingereichte Bauanträge noch acht Jahre lang gibt. Zudem wird die Bausparförderung in Form der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage betrachtet.
Eigenheimzulage für Neufälle abgeschafft
Größte staatliche Subvention war mit 9,3 Milliarden Euro im Jahre 2006 ist immer noch die Eigenheimzulage, obwohl sie bereits seit Jahresbeginn abgeschafft war. Denn über den Bestandsschutz für Altfälle sinken die staatlichen Zuschüsse nur gemächlich.
Zum 1. Januar 2006 wurde die Eigenheimzulage für Neufälle abgeschafft. Das Ziel der Wohneigentumsbildung will die Bundesregierung jedoch weiter mit anderen Instrumenten verfolgen und fördern. Hierzu soll in einem weiteren Gesetz das selbst genutzte Wohneigentum besser in die geförderte Altersvorsorge integriert werden, etwa im Rahmen der Riester-Rente.
Die Eigenheimzulage wird weiterhin für den gesamten Förderzeitraum von acht Jahren für diejenigen gewährt, die bis zum 31. Dezember 2005:
- als Bauherr den Bauantrag gestellt haben
oder - als Käufer den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben
oder - als Genosse einer Wohnungsbaugenossenschaft beigetreten sind (kleine Eigenheimzulage).
Wer also noch vor dem 1.1.2006 den Kaufvertrag abgeschlossen oder den Bauantrag eingereicht hat, hat sich einen Finanzierungszuschuss zu seinem Eigenheim in Höhe von 10.000 Euro zuzüglich 6.400 Euro pro Kind gesichert. Bei zwei Kindern sind dies immerhin 22.800 Euro über den Förderzeitraum von acht Jahren.
Als Beginn der Herstellung gilt bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Objekten, für die Bauunterlagen (z. B. eine Bauanzeige) einzureichen sind, gilt der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden. Bei Baumaßnahmen, die weder einen Bauantrag noch die Einreichung von Bauunterlagen erfordern, ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Anspruchsberechtigte mit den Bauarbeiten beginnt.
Das Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) sowie des Einzugs hat für die Frage, ob die alte oder neue Regelung zur Eigenheimzulage gilt, keine Bedeutung:
- Das Jahr der Fertigstellung oder der Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) entscheidet über den Beginn des Förderzeitraums.
- Das Jahr des Einzugs entscheidet über die tatsächliche Förderberechtigung. Denn ein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht nur für die Jahre des Förderzeitraums, in denen der Anspruchsberechtigte die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Bezieht der Anspruchsberechtigte die Wohnung nicht mehr im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung, verliert er demnach ein Jahr Förderung.
Die nachfolgenden Ausführungen zur Eigenheimzulage gelten nur noch für Fälle, in denen der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2006 abgeschlossen oder der Bauantrag vor diesem Zeitpunkt eingereicht wurde. Dabei beschränken sich die Erlauterungen auf das Grundsätzliche. Immerhin kann es theoretisch sogar noch dazu kommen, dass es 2008 für das gerade fertig gestellte Haus erstmals Eigenheimzulage gibt, weil der Bauantrag noch rechtzeitig an Silvester 2005 eingereicht worden war.
Eigenheimzulage bei Bauantrag oder Kaufvertrag bis 2005
Auf Eigenheimzulage hat auch in den kommenden Jahren einen Anspruch, wer einen Bauantrag bereits bis zum 31. Dezember 2005 gestellt oder bis dahin einen Kaufvertrag über eine Immobilie unterschrieben hat.
Die Eigenheimzulage besteht aus insgesamt drei Komponenten:
- Fördergrundbetrag
- Kinderzulage
- Ökozulage und Wärmeschutzzulage (gilt nur für Altfälle)
- Genossenschaftszulage
Die einzelnen Voraussetzungen für die Eigenheimzulage werden in den nachfolgenden Abschnitten erörtert.
Begünstigte Maßnahmen
Nicht jede Baumaßnahme wird gefördert. Das Eigenheimzulagengesetz kennt verschiedene Begünstigungstatbestände.
Begünstigt sind:
- die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung
- der Ausbau oder die Erweiterung einer Wohnung (nur bis 31.12.2003)
- der Erwerb von Genossenschaftsanteilen an einer Wohnungsbaugesellschaft
In den Jahren 2004 und 2005 wurden nur noch die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung gefördert. Für Ausbauten und Erweiterungen wird keine eigenständige Eigenheimförderung mehr gewährt. Falls aber Ausbauten oder Erweiterungen an einer geförderten Wohnung vorgenommen wurden, erhöhen die Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage. Begünstigt waren neben den Anschaffungskosten des Gebäudes und des Grund und Bodens auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach Anschaffung der Wohnung durchgeführt werden. Dabei wurden aber Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht mit erfasst.
Gefördert wird eine Wohnung nur dann, wenn sie in Deutschland liegt. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat noch zu entscheiden, ob Deutschland dadurch gegen den EG-Vertrag verstoßen hat, dass Eigenheimzulage an unbeschränkt Steuerpflichtige auf in anderen Mitgliedstaaten belegene Objekte nicht gewährt wird. Dies betrifft etwa Grenzgänger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und ein Haus jenseits der Grenze erwerben. Betroffene mit Maßnahmen vor 2006 sollten einen Zulagenantrag stellen. Die EU-Kommission hatte am 5. April 2005 (ABl. EU 05 Nr. C 132, 18) Klage beim EuGH eingereicht (EuGH, Rs C-152/05).
Ohne Bedeutung ist - sieht man von der Höhe der Förderung ab -, ob es sich um ein neues Objekt oder um ein angeschafftes Altobjekt handelt. Begünstigt ist eine Luxusvilla mit 250 Quadratmetern Wohnfläche genauso wie ein kleines Appartement von 30 Quadratmetern, das die bewertungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnung erfüllt.
Eine weitere Voraussetzung für die Förderung ist, dass die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an Angehörige überlassen wird. Eine unentgeltliche Überlassung liegt jedoch dann nicht vor, wenn die Nutzung auf einem vorbehaltenen obligatorischen oder dinglichen Wohnrecht beruht. Zu den Angehörigen zählen insbesondere der Ehegatte, Verwandte und Verschwägerte gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern) sowie Verschwägerte.
Es ist nicht erforderlich, dass die Wohnung der Lebensmittelpunkt ist. Daher ist auch eine Zweitwohnung begünstigt, beispielsweise am auswärtigen Beschäftigungsort. Voraussetzung ist dann allerdings, dass für die Wohnung keine Abschreibungen als Kosten der doppelten Haushaltsführung im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden.
Nicht begünstigt sind:
- Ferien- und Wochenendwohnungen:
Achtung: Ob eine Wohnung rechtlich als Wochenend- oder Ferienwohnung einzustufen ist oder ob sie dauernd bewohnt werden darf, das hängt nicht von den Festsetzungen im Bebauungsplan, sondern allein von den Feststellungen in der Baugenehmigung ab. Deshalb kann für Wohnungen in einem Sondernutzungsgebiet die Eigenheimzulage beansprucht werden, wenn die Baugenehmigungsbehörde - möglicherweise sogar rechtswidrig - die dauernde Nutzung genehmigt hat und wenn diese Wohnung tatsächlich dauernd genutzt wird (Urteil des Bundesfinanzhofes vom 28.11.2001, Aktenzeichen: X R 27/01, veröffentlicht in: BStBl.2002, BandII, Seite145). - Wohnungen, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden (Schwarzbauten):
Wird die Baugenehmigung nachträglich erteilt, kann die Förderung nur für die restlichen Jahre des achtjährigen Förderzeitraums in Anspruch genommen werden. - Wohnungen, die im Ausland liegen. Begünstigt sind nur Objekte, die im Inland liegen
- die nachträgliche Erstellung einer Garage:
Hier wird kein vollwertiger Wohnraum nach der "Zweiten Berechnungsverordnung" geschaffen.
Steuertipp: Eine Eigenheimzulage gibt's auch für eine Studentenwohnung. Kaufen die Eltern eine Wohnung am Studienort des Kindes und überlassen ihm diese unentgeltlich, besteht Anspruch auf die Grundzulage und die Kinderzulage für alle Kinder, die noch im elterlichen Haushalt leben. Auch für das Kind, das die Wohnung nun bezieht, steht den Eltern die Kinderzulage zu, wenn es im Zeitpunkt der Anschaffung der Wohnung noch bei den Eltern lebte (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 13.09.2001, Aktenzeichen: IX R 15/99).
Förderzeitraum
Die Eigenheimzulage kann im Jahr der Fertigstellung beziehungsweise der Anschaffung und in den sieben darauf folgenden Jahren in Anspruch genommen werden. Eigenheimzulage wird damit grundsätzlich für längstens acht Jahre gewährt.
Beginn des Förderzeitraums ist das Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung. Die tatsächliche Förderung beginnt aber immer erst mit dem Einzug beziehungsweise der unentgeltlichen Überlassung an Angehörige.
- Die Wohnung ist fertig gestellt, wenn sie als bezugsfertig anzusehen ist.
Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme kommt es nicht an. - Zeitpunkt der Anschaffung ist immer der im Kaufvertrag festgelegte Termin, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen.
Wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird oder die Eintragung im Grundbuch erfolgt, spielt keine Rolle.
Zu beachten ist, dass das Jahr der Anschaffung oder Herstellung für den Beginn Förderzeitraums auch dann maßgebend bleibt, wenn die Wohnung erst in einem der darauf folgenden Jahre bezogen wird. Es gehen also die Jahre verloren, in denen die Wohnung vermietet war oder leer gestanden hat.
Beispiel:
A kaufte sich im Jahr 2004 ein Einfamilienhaus. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte am 1. Dezember 2004. Vor Bezug des Hauses werden noch Reparaturen durchgeführt. Das Haus wurde im Februar 2005 bezogen. Für das Jahr 2004 kann wegen fehlender Eigennutzung keine Eigenheimzulage gewährt werden. Die Eigenheimzulage steht A erst ab 2005 zu. Der Förderzeitraum endet 2011. Das Jahr 2004 geht bei der Förderung endgültig verloren. Die Eigenheimzulage kann somit nur für insgesamt sieben (statt acht) Jahre beantragt werden (so genannte "Neujahrsfalle").
Steuertipp: Wenn bei Abschluss des Kaufvertrags abzusehen ist, dass eine Eigennutzung im gleichen Jahr nicht mehr möglich erscheint, sollte im notariellen Kaufvertrag der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf das nächste Jahr verlegt werden!
Einkunftsgrenze
Ob ein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht, richtet sich nach dem Einkommen im Erstjahr der Förderung und im Vorjahr.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
- Wurde vor dem 1. Januar 2004 der Bauantrag gestellt bzw. der Kaufvertrag geschlossen, darf der "Gesamtbetrag der Einkünfte" in beiden Jahren nicht höher sein als 81.807 Euro bei Alleinstehenden und 163.614 Euro bei Verheirateten. Diese Grenzen erhöhen sich für jedes Kind um 15.339 Euro (bei Verheiraten um 30.678 Euro).
- Wurde nach dem 1. Januar 2004 bis zum 31.Dezember 2005 der Bauantrag gestellt bzw. der Kaufvertrag geschlossen, kommt es nicht auf den "Gesamtbetrag der Einkünfte", sondern auf die "Summe der positiven Einkünfte" an. Nunmehr darf dieser Betrag im Erstjahr der Förderung und im Vorjahr nicht höher sein als 70.000 Euro bei Alleinstehenden und 140.000 Euro bei Verheirateten. Ein Erhöhungsbetrag von 15.000 Euro bzw. 30.000 Euro wird wiederum für Kinder gewährt, für die im Erstjahr der Förderung eine Kinderzulage von 800Euro zusteht. Sind die Eltern eines gemeinsamen Kindes Miteigentümer der Wohnung, erhält jeder die halbe Kinderzulage, sodass auch hier der Erhöhungsbetrag bei jedem nur zur Hälfte berücksichtigt wird. Dies betrifft nicht miteinander verheiratete Eltern und Ehegatten mit getrennter Veranlagung. Bei Eheleuten ist die Summe der positiven Einkünfte beider Ehegatten maßgebend.
Das bedeutet: Konnten bis 2003 bis positive und negative Einkünfte saldiert werden, so werden seit 2004 nur noch positive Einkünfte berücksichtigt. Verluste aus einer Einkunftsart innerhalb des Zweijahreszeitraums bleiben außer Betracht. Es ist nicht mehr möglich, dass Ehepaare, die mit ihrem Gesamteinkommen über der Einkunftsgrenze liegen, im Erstjahr die getrennte Veranlagung wählen und auf diese Weise die Einkunftsgrenze für Alleinstehende unterschreiten. Auch bei getrennter Veranlagung werden die Einkünfte beider Eheleute für Zwecke der Eigenheimzulage nun immer zusammengerechnet.
Steuertipp: Falls Sie Dividenden oder Veräußerungsgewinne nach dem Halbeinkünfteverfahren versteuern, wird der "Gesamtbetrag der Einkünfte" beziehungsweise die "Summe der positiven Einkünfte" um die hälftigen steuerfreien Beträge erhöht und um die dazu gehörigen hälftigen Werbungskosten, die nicht absetzbar sind, vermindert.
Steuertipp: Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hält die 2004 eingeführte gesetzliche Verschärfung für verfassungswidrig, wonach bei Ehegatten für den Anspruch auf Förderung immer das gemeinsame Einkommen zählt (Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 11.06.2007, Aktenzeichen: 5 K 2146/06). Nach dieser Änderung konnten Paare nicht mehr die zuvor übliche getrennte Veranlagung wählen, bei der die Einkünfte eines Ehepartners nicht berücksichtigt werden. Diese Beschränkung verletzt den Gleichbehandlungsgrundsatz. Ist ein Paar nämlich nicht verheiratet, zählt nur das jeweilige Einkommen, und ledige Partner kommen eher in den Genuss der Eigenheimzulage.
Dieses Urteil können alle Ehepaare nutzen, die in den Jahren vor 2006 einen Bauantrag gestellt oder ein Haus gekauft haben und auf den Zulagenantrag wegen Überschreiten der Verdienstgrenze verzichtet haben. Verheiratete Bauherren, die gerade erst ins frisch fertiggestellte Heim einziehen oder dies 2006 vollzogen haben, können für die Einkommensteuererklärungen statt der üblichen gemeinsamen noch nachträglich die getrennte Veranlagung beantragen, was auch bei schon vorliegenden und bestandskräftigen Bescheiden möglich ist.
Objektverbrauch
Jedem Anspruchsberechtigten kann lediglich für ein Objekt Eigenheimzulage gewährt werden, also nur für eine Wohnung oder für einen Ausbau oder für eine Erweiterung. Steuerliche Wohnbauförderungen nach älteren Regelungen sind ebenfalls als Objektverbrauch im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes zu werten. Hierunter fallen die Förderungen nach den früheren Paragrafen 7b und 10e des Einkommensteuergesetzes (EStG) oder die entsprechenden Förderungen nach dem Berlinförderungsgesetz.
Der Objektverbrauch wirkt lebenslänglich und tritt unabhängig davon ein, ob die Eigenheimzulage bis zu den Höchstgrenzen oder für einzelne Jahre nicht in Anspruch genommen werden konnte (siehe Abschnitt "Förderzeitraum").
Objektverbrauch tritt auch dann ein, wenn lediglich für einen Miteigentumsanteil Eigenheimzulage beansprucht wird.
Ehegatten können die Eigenheimzulage für zwei Objekte erhalten. Eine gleichzeitige Förderung von zwei im räumlichen Zusammenhang belegenen Objekten scheidet jedoch aus. Die Eheleute müssen beide unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sein und dürfen nicht dauernd getrennt leben. Dann erfüllen sie die Voraussetzungen der Ehegattenveranlagung, d. h. der Zusammenveranlagung, der getrennten Veranlagung oder der besonderen Veranlagung im Jahr der Heirat. Welche Veranlagung tatsächlich angewandt wird, ist gleichgültig. Auch spielt es bei Eheleuten keine Rolle, ob beide Objekte im Alleineigentum nur eines Ehegatten stehen, beide Objekte im Miteigentum beider Ehegatten stehen oder ein Objekt im Miteigentum der Ehegatten und ein Objekt im Alleineigentum eines Ehegatten steht.
Steuertipp: Wenn für einen Ehegatten vor der Eheschließung bereits Objektverbrauch eingetreten ist, kann unabhängig von den Eigentumsverhältnissen während der Ehe für ein zweites Objekt die Förderung beantragt werden.
Weitere wichtige Hinweise für Einzelfälle:
- Eigenheimzulage trotz teilweisem Nutzungsvorbehalt des Veräußerers (Verfügung der Oberfinanzdirektion Koblenz vom 13.06.2000, EZ 1130 A-St 322):
Behält der Veräußerer ein alleiniges Nutzungsrecht an einzelnen Räumen der Wohnung und ein Mitnutzungsrecht an Küche und Bad, so kann der Erwerber trotzdem die Eigenheimzulage für die Anschaffung der Wohnung erhalten. Vorausgesetzt, er kann mit den verbleibenden Räumen einen eigenen Haushalt führen. Jedoch ist die Bemessungsgrundlage zu kürzen, wenn sich der Veräußerer ein alleiniges Nutzungsrecht vorbehält. Keine Kürzung ist hingegen vorzunehmen, falls es sich um ein Mitbenutzungsrecht handelt. - Nur anteilige Eigenheimzulage bei mehreren Miteigentümern einer Wohnung:
Sind mehrere Anspruchsberechtigte Eigentümer einer Wohnung, so kann der Grundförderbetrag nur anteilmäßig in Anspruch genommen werden. Und dies unabhängig davon, ob alle Miteigentümer tatsächlich Eigenheimzulage erhalten. Ebenfalls irrelevant ist, ob bei den einzelnen Miteigentümern die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme der Eigenheimzulage bestehen.
Folgeobjekt
Wird das Objekt nicht bis zum Ablauf des achtjährigen Förderzeitraums zu eigenen Wohnzwecken genutzt, endet der Anspruch auf Eigenheimzulage. In diesem Fall besteht jedoch die Möglichkeit, die nicht genutzte Förderdauer auf ein anderes selbst genutztes Objekt (Folgeobjekt) zu übertragen. Werden sowohl das Erstobjekt und das Folgeobjekt in einem Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt, beginnt die Förderung für das Folgeobjekt erst im nachfolgenden Jahr. Die Übertragung nicht ausgenutzter Jahre des Förderzeitraums vom Erstobjekt auf ein Folgeobjekt ist - anders als bei der bisherigen Förderung nach § 10e des Einkommensteuergesetzes (EStG) - ohne zeitliche Beschränkung möglich. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen für ein Folgeobjekt auch dann in Anspruch genommen werden können, wenn das Erstobjekt nach § 7b oder § 10e EStG gefördert wurde und bereits Jahrzehnte vergangen sind.
Beispiel:
A hat in 1985 ein Einfamilienhaus gekauft und selbst bezogen. Aus beruflichen Gründen zieht er 1990 aus diesem Haus aus und mietet sich an seiner neuen Arbeitsstätte eine Wohnung. In 2004 erwirbt er eine Eigentumswohnung, die er wiederum selbst nutzt. A kann für diese Wohnung die Folgeobjektregelung in Anspruch nehmen. Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung hätte A die Wohnung bereits bis Ende 1993 anschaffen müssen, um in den Genuss der Folgeobjektregelung zu gelangen. Nach der jetzigen Regelung kann A dagegen den nicht ausgenutzten Förderzeitraum von zwei Jahren in 2004 und 2005 beanspruchen.
Antragstellung
Die Eigenheimzulage wird nur auf Antrag festgesetzt. Der Antrag ist auf einem amtlich vorgeschriebenen Vordruck zu stellen und vom Antragsteller zu unterschreiben. Dieser Antrag kann erst dann gestellt werden, wenn sämtliche Voraussetzungen für die Gewährung der Eigenheimzulage erfüllt sind. Eine besondere Antragsfrist gibt es nicht. Es gelten somit die Verjährungsvorschriften der Abgabenordnung. Steht das Objekt im Miteigentum, so stellt jeder Miteigentümer einen eigenen Antrag auf Eigenheimzulage. Ausgenommen hiervon sind Eheleute. Diese stellen den Antrag für die ihnen zusammen gehörende Wohnung gemeinsam.
Das Finanzamt setzt die Eigenheimzulage für alle Jahre des Förderzeitraums fest. Der erstmaligen Festsetzung werden grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung zugrunde gelegt.
Die Eigenheimzulage muss das Finanzamt für das Jahr, in dem Sie den Bescheid erhalten, und gegebenenfalls für die vorangegangenen Jahre innerhalb eines Monats auszahlen. Für die folgenden Jahre des Förderzeitraums wird die Zulage jeweils am 15. März ausgezahlt, ohne dass jedes Mal wieder einen neuen Antrag gestellt werden muss.
Der Eigenheimbesitzer ist jedoch verpflichtet, dem Finanzamt eine Änderung der Verhältnisse mitzuteilen, die zu einer Minderung oder dem Wegfall der Eigenheimzulage führen (z. B. Auszug aus dem geförderten Objekt, Wegfall der Voraussetzungen für Kindergeld/ Kinderfreibetrag). Dazu genügt eine formlose Mitteilung.
Durch die Geburt eines Kindes kann sich auch die Eigenheimzulage erhöhen. Auch diese Änderung der Verhältnisse kann dem Finanzamt formlos mitgeteilt werden. Änderungen der Verhältnisse werden in Form einer Neufestsetzung der Eigenheimzulage nachvollzogen.
Für das Jahr, in dem die Veränderungen eintreten, werden jeweils die für den Eigentümer günstigsten Verhältnisse zugrunde gelegt.
Entfallen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage ganz, so wird die Festsetzung durch das Finanzamt aufgehoben. Ein Rechtsbehelfsverfahren wird nach den Vorschriften der Abgabenordnung durchgeführt. Der Bescheid über die Eigenheimzulage kann auch nach den Korrekturvorschriften der Abgabenordnung geändert werden.
Überblick: Fördergelder
Bei der Eigenheimzulage sind vor allem folgende Komponenten zu trennen:
- Grundförderung
- Kinderzulage
- Ökozulage und Wärmeschutzzulage (gilt nur für Altfälle)
- Genossenschaftszulage
Die Tabelle gibt einen einführenden Überblick über die damit verbundenen Beträge:
|
Bauantrag / Kaufvertrag vor dem 01.01.2004 |
Bauantrag / Kaufvertrag vom 01.01.2004 bis 31.12.2005 |
|
|
Grundförderung bei Neubau |
5 % |
1 % |
|
Grundförderung für Altbau |
2,5 % |
|
|
Grundförderung bei Ausbauten / Erweiterungen |
2,5 % |
keine Förderung |
|
Kinderzulage |
767 Euro |
800 Euro |
|
Ökozulage |
2 % |
keine Förderung |
|
Wärmeschutzzulage |
205 Euro |
keine Förderung |
|
Genossenschaftszulage |
3 % |
3 % |
|
Genossenschaftszulage: Kinderzulage |
256 Euro |
250 Euro |
Die einzelnen Bestandteile und die Voraussetzungen für ihre Bewilligung erläutern die nachfolgenden Abschnitte detailliert.
Grundförderung
Die Grundförderung bei der Eigenheimzulage beträgt:
- für Neubauten vor dem 1.Januar 2004:
pro Jahr 5Prozent der Bemessungsgrundlage, höchstens 2.556Euro - für Altbauten vor dem 1.Januar 2004:
pro Jahr 2,5Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr, höchstens 1.278Euro - für Maßnahmen ab 1.Januar 2004 bis 31.Dezember 2005:
pro Jahr 1Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten, höchstens 1.250Euro
Für Fälle, in denen der Bauantrag vor dem 1. Januar 2004 gestellt oder der Kaufvertrag vor diesem Stichtag geschlossen wurde, beträgt der Fördergrundbetrag für Neubauten also grundsätzlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch 2.556 Euro im Kalenderjahr.
Die Bemessungsgrundlage bemisst sich nach den Herstellungs- oder Anschaffungskosten der selbst genutzten Wohnung zuzüglich der Anschaffungskosten für den dazugehörigen Grund und Boden. Bei Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen bilden nur die Herstellungskosten der Maßnahme die Bemessungsgrundlage.
Werden Teile der Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt - etwa vermietet oder zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt -, ist die Bemessungsgrundlage entsprechend zu kürzen. Unter diese Nutzung fällt auch das häusliche Arbeitszimmer, selbst dann, wenn es einkommensteuerlich nicht anerkannt wird. In den meisten Fällen bleibt die Kürzung jedoch ohne Auswirkung, da die Höchstbemessungsgrundlage lediglich 51.120 Euro beträgt und in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle überschritten sein dürfte.
Der Fördergrundbetrag reduziert sich auf 2,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, wenn
- die Anschaffung einer Wohnung nach Ablauf des zweiten auf das Jahr ihrer Fertigstellung folgenden Jahres erfolgt (Altbauten)
oder - es sich um Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen handelt, mit deren Herstellung vor dem 1.Januar 2004 begonnen wurde.
Bei Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2004 bis zum 31. Dezember 2005 werden Neu- und Altbauten in gleicher Weise gefördert. Der Fördergrundbetrag beträgt nur noch 1 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, höchstens 1.250 Euro. Um diesen Betrag zu erhalten, müssen also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindestens 125.000 Euro betragen. Wer also eine Wohnung zum Preis von 80 000 Euro erwirbt, bekommt einen Fördergrundbetrag von nur 800 Euro jährlich, 450 Euro weniger als den möglichen Höchstbetrag. Gegenüber dem bis 2003 geltenden Recht führt die Regelung bei einer Neubauwohnung über acht Jahre hinweg zu einer Einbuße von 14.048 Euro.
Für Ausbauten und Erweiterungen entfällt die Förderung ganz.
Wenn mehrere Personen an einem Einfamilienhaus oder an einer Eigentumswohnung beteiligt sind (mit Ausnahme von Ehegatten), ist die Eigenheimzulage auf den dem jeweiligen Miteigentümeranteil entsprechenden Teil der Maximalförderung beschränkt. Eine Vervielfältigung des Fördergrundbetrags entsprechend der Anzahl der Miteigentümer ist ausgeschlossen. Jeder Miteigentümer muss für die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage - entsprechend der Eigentumsquote - das Objekt auch selbst nutzen und die übrigen Voraussetzungen erfüllen (z. B. kein Objektverbrauch). Die Aufteilung erfolgt unabhängig davon, ob die Eigenheimzulage von den anderen Miteigentümern auch tatsächlich in Anspruch genommen wird.
Steuertipp: Steht ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus im Miteigentum und nutzt der Miteigentümer eine Wohnung alleine, kann er den Fördergrundbetrag ungekürzt in Anspruch nehmen, soweit der Wert seines Miteigentumsanteils dem Wert der von ihm bewohnten Wohnung einschließlich des dazugehörigen Grund und Bodens entspricht.
Kinderzulage
Die Eigenheimzulage besteht neben der Grundförderung auch aus einer Kinderzulage. Anspruch auf Kinderzulage besteht für jedes haushaltszugehörige Kind, für das Kindergeld oder ein Kinderfreibetrag gewährt wird.
Die Kinderzulage beträgt:
- bei Bauantrag oder Kaufvertrag vor dem 1.Januar 2004: 767Euro
- bei Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1.Januar 2004: 800Euro
Wird - etwa wegen Überschreitens der Einkunftsgrenze oder wegen Objektverbrauchs keine Grundförderung gewährt -, scheidet auch die Kinderzulage aus.
Die oben genannte Voraussetzung "Kindergeld oder Kinderfreibetrag" ist auch dann erfüllt, wenn eine Anspruchsberechtigung hierauf besteht, also wenn der barunterhaltsverpflichtete Elternteil seiner Unterhaltspflicht nachkommt und dadurch das halbe Kindergeld im Wege des zivilrechtlichen Ausgleichsanspruchs erhält. Aber: Das Kind muss zu seinem Haushalt gehören.
Die Kinderzulage ist ebenso wie die Grundförderung ein Jahresbetrag. Wenn auch nur für einen Monat die Voraussetzungen für Kindergeld oder Kinderfreibetrag vorliegen, ist dies ausreichend. Sind beide Elternteile Eigentümer einer geförderten Wohnung und haben beide die Voraussetzungen für die Kinderzulage erfüllt, ist die Zulage bei jedem Elternteil zur Hälfte anzusetzen.
Begrenzung der Eigenheimzulage
Um eine Überförderung zu vermeiden, wurde eine Begrenzung für die Höhe der Eigenheimzulage eingeführt. Der Förderzeitraum endet mit dem siebenten Jahr nach Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung bzw. Fertigstellung der Baumaßnahmen. Die Förderung endet jedoch früher, wenn der Fördergrundbetrag und die Kinderzulage insgesamt die Bemessungsgrundlage erreichen.
Im günstigsten Fall sind das:
- bei Bauantrag / Kaufvertrag vor dem 1.Januar 2004: 51.120Euro
- bei Bauantrag / Kaufvertrag aim Zeitraum vom 1.Januar 2004 bis 31.12.2005 immerhin 125.000Euro
Bei Ausbauten und Erweiterungen mit Bauantrag in der Zeit vom 1. Januar 1997 bis 31. Dezember 2003 endet die Förderung, wenn Fördergrundbetrag und Kinderzulage insgesamt die Hälfte der Bemessungsgrundlage erreichen. Im günstigsten Fall sind das 25.560 Euro. Bei seit 2004 gestellten Bauanträgen werden Ausbauten und Erweiterungen nicht mehr gefördert.
Hingegen gibt's für Altfälle die Ökozulage und Wärmeschutzzulage unabhängig von der Bemessungsgrundlage für die Wohnung. Diese Zulagen erhalten Sie also auch dann noch, wenn Fördergrundbetrag und Kinderzulage wegen Erreichens der Bemessungsgrundlage gestoppt sind (siehe nachfolgender Abschnitt).
Erwerb von Genossenschaftsanteilen
Der Erwerb von Genossenschaftsanteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft wird, soweit er bis zum 31. Dezember 2005 erfolgt ist, durch eine "kleine" Eigenheimzulage gefördert.
Die Voraussetzungen hierfür sind, dass gleichzeitig:
- die Genossenschaft nach dem 1.Januar 1995 in das Genossenschaftsregister eingetragen wurde.
- ein Genossenschaftsanteil von mindestens 5.000Euro (bis 2003 mindestens 5.113Euro) gezeichnet wird.
Für Einlagen, die vom 1. Januar 2004 bis 31. Dezember 2005 geleistet wurden, ist es - anders als bei frühere Einlagen - für den Erhalt der Genossenschaftszulage erforderlich, dass eine Genossenschaftswohnung spätestens im letzten Jahr der Förderung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt auch eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige.
Liegen die Voraussetzungen vor und werden die Einkommensgrenzen eingehalten, dann erhält das Genossenschaftsmitglied im Förderzeitraum von acht Jahren:
- eine jährliche Grundförderung von 3Prozent der geleisteten Einlage, maximal jedoch 1.200Euro (bei Beitritt vor 1.Januar 2004 1227Euro)
- eine Kinderzulage von 250Euro je Kind (bei Beitritt vor dem 1.Januar 2004 256Euro).
Auch hier darf die gesamte Förderung (Grundförderung und Kinderzulage) die Bemessungsgrundlage nicht übersteigen. Die Förderung kann selbst dann beansprucht werden, wenn bereits Objektverbrauch eingetreten ist, da es sich hier um eine zusätzliche Förderung handelt.
Wird später eine Wohnung erworben, für die die Eigenheimzulage beantragt wird, wird die bereits in Anspruch genommene Genossenschaftszulage auf die Eigenheimzulage für das selbst genutzte Objekt angerechnet.
Bausparförderung: Wohnungsbauprämie
Neben der ausgelaufenen Förderung mittels Eigenheimzulage wird der private Wohnungsbau auch durch die Wohnungsbauprämie gefördert. Begünstigt sind dabei insbesondere Zahlungen in einen Bausparvertrag.
Anders als die Eigenheimzulage bleibt die Wohnungsbauprämie unverändert bestehen.
Die Aufwendungen sind bei Alleinstehenden bis zu einem Höchstbetrag von 512 Euro und bei Verheirateten bis zu 1.024 Euro pro Jahr begünstigt. Die Einzahlungen müssen an dieselbe Bausparkasse mindestens 50 Euro betragen. Aufwendungen für vermögenswirksame Leistungen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn für diese Zahlungen kein Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage besteht (siehe nachfolgender Abschnitt).
Die Wohnungsbauprämie beträgt seit 2004 jährlich 8,8 Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen (bis 2003: 10 Prozent).
Voraussetzung für die Gewährung der Prämie ist, dass im Sparjahr das zu versteuernde Einkommen die Grenze von 25.600 Euro bei Alleinstehenden und von 51.200 Euro bei Verheirateten nicht übersteigt.
Steuertipp: Falls Kinder zu berücksichtigen sind und der Kinderfreibetrag sowie der Sammelfreibetrag für Betreuung, Erziehung und Ausbildung bei der Einkommensermittlung nicht berücksichtigt wurden, werden diese nun eigens für die Prüfung Ihres Anspruchs auf Wohnungsbauprämie dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Sofern Dividenden und Spekulationsgewinne nach dem Halbeinkünfteverfahren nur mit dem halben Betrag steuerlich erfasst wurden, wird für die Ermittlung Ihres Anspruchs auf Wohnungsbauprämie das zu versteuernde Einkommen um die steuerfreie Hälfte erhöht und um die dazugehörigen hälftigen Werbungskosten, die nicht anerkannt wurden, vermindert.
Die Prämie wird nur auf Antrag gewährt. Die Anträge werden nach Beendigung des Sparjahres automatisch an die Kunden versandt. Der Antrag ist bis zum Ablauf des zweiten Jahres, das dem Sparjahr folgt, an die Bausparkasse zu richten, an die die prämienbegünstigten Aufwendungen geleistet worden sind.
Wird vor Ablauf einer siebenjährigen Sperrfrist die Bausparsumme ganz oder teilweise ausbezahlt, beliehen oder abgetreten, besteht ein Anspruch auf Wohnungsbauprämie nur dann, wenn die empfangenen Beträge unverzüglich und unmittelbar zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden.
Bausparförderung: Arbeitnehmersparzulage
Der Staat fördert die Anschaffung von Eigenheimen auch durch die Arbeitnehmersparzulage für die Anlage von vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträgen.
Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen im betreffenden Kalenderjahr bei Alleinstehenden 17.900 Euro und Verheirateten 35.800 Euro nicht übersteigt.
Steuertipp: Falls Kinder zu berücksichtigen sind und der Kinderfreibetrag sowie der Sammelfreibetrag für Betreuung, Erziehung und Ausbildung bei der Einkommensermittlung nicht berücksichtigt wurden, werden diese nun eigens für die Prüfung Ihres Anspruchs auf Wohnungsbauprämie dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Sofern Dividenden und Spekulationsgewinne nach dem Halbeinkünfteverfahren nur mit dem halben Betrag steuerlich erfasst wurden, wird für die Ermittlung Ihres Anspruchs auf Wohnungsbauprämie das zu versteuernde Einkommen um die steuerfreie Hälfte erhöht und um die dazugehörigen hälftigen Werbungskosten, die nicht anerkannt wurden, vermindert.
Die Arbeitnehmersparzulage beträgt seit 2004 9 Prozent von maximal 470 Euro. Bis 2003 betrug sie 10 Prozent von maximal 480 Euro. Sind Ehegatten beide Arbeitnehmer, kann jeder von ihnen einen Bausparvertrag ansparen und die Sparzulage beanspruchen.
Das Anlageunternehmen ist verpflichtet, auf Verlangen eine Bescheinigung auszustellen. In den meisten Fällen werden diese Bescheinigungen (Vordruck VL) nach Ablauf des Jahres automatisch an die Bausparer geschickt. Der Vordruck VL ist der Einkommensteuererklärung beizulegen. Der Antrag muss spätestens bis zum Ablauf des zweiten Jahres gestellt werden, das auf das Sparjahr folgt (für 2007 also bis spätestens zum 31.12.2009).
Die Arbeitnehmersparzulage wird jährlich im Einkommensteuerbescheid festgesetzt. Die insgesamt festgesetzten Sparzulagen werden in einem Betrag auf den Bausparvertrag überwiesen, wenn die geltende Sperrfrist abgelaufen ist, wenn vorzeitig und unschädlich über die Anlage verfügt wird oder wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird.
Sofort ausgezahlt wird die Sparzulage zusammen mit der Steuererstattung, wenn:
- die Sperrfrist bereits abgelaufen ist und der Bausparvertrag weiter angespart wird.
- der Bausparvertrag zugeteilt ist und sich in der Tilgungsphase befindet.
- die vermögenswirksamen Leistungen direkt für den Wohnungsbau verwendet werden, da es hier keine Sperrfrist gibt.
- die vermögenswirksamen Leistungen für den Ersterwerb von Anteilen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften angespart werden - denn auch hier gibt es keine Sperrfrist.
Der Ablauf der Sperrfrist ist auf dem Vordruck VL bescheinigt und beträgt bei Bausparverträgen sieben Jahre. Vor Ablauf dieser Frist darf grundsätzlich weder die Bausparsumme ganz oder teilweise zurückbezahlt oder Ansprüche aus dem Bausparvertrag abgetreten oder beliehen werden. Andernfalls besteht ein Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage nur, wenn die empfangenen Beträge unverzüglich und unmittelbar zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden.
Beantragt wird die Arbeitnehmersparzulage im Rahmen der Steuererklärung.
Steuertipp: Neben dem Antrag mittels Steuerformularen hat die Finanzverwaltung folgendes vereinfachtes Verfahren zugelassen (BMF-Schreiben vom 13.12.2001, veröffentlicht in: DStR 2002, Seite 177): Von der Bausparkasse erhalten Sie einen Vordruck, bei dem auf der Vorderseite die erste Seite des Steuerhauptformulars und auf der Rückseite die erste Seite der Anlage N des jeweiligen Sparjahres aufgedruckt ist. Die Bausparkasse kann schon vorab die persönlichen Daten des Sparers einsetzen, wie Name, Steuernummer und Bankverbindung. Dann brauchen Sie den Antrag nur noch zu unterschreiben und beim Finanzamt einzureichen. Beifügen müssen Sie allerdings noch die "Bescheinigung über vermögenswirksame Leistungen" (Anlage VL), die Sie von der Bausparkasse erhalten.
Eigengenutzte Denkmalimmobilie
Durch den Wegfall der Eigenheimzulage ab 2006 sind denkmalgeschützte Objekte eine der letzten Geldanlagen, mit denen man noch Steuern sparen kann. Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau fällt die Förderung des Fiskus bei der selbst genutzten Immobilie vollständig aus. Bei Baudenkmälern hingegen gibt es hingegen weiterhin hohes Abschreibungspotential, auch bei Eigennutzung.
Für diese Förderung lässt der Staat jährlich rund 120 Millionen Euro springen. Die Auswahl an denkmalgeschützten Gebäuden ist groß, laut BfW machen die rund 880.000 vorhandenen Denkmäler 5,1 Prozent aller Bauten in Deutschland aus. Der Kauf eines solchen Hauses kann für Familien sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Denn die Baukosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sind begünstigt. Handelt es sich hierbei um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Darüber hinaus sind auch noch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar, beim herkömmlichen Eigenheim undenkbar.
Diese Steuervergünstigungen kommen nach einem rechtskräftigen Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts (FG) auch bereits dann in Betracht, wenn ein denkmalgeschütztes Nebenhaus nur für Hobbyzwecke genutzt wird (Urteil des Niedersächsischen FG vom 09.02.2006, Aktenzeichen: 11 K 11002/03). Die Förderung ist auch auf sonstige Räumlichkeiten anwendbar, sogar wenn sie zur Aufbewahrung von Gartenmöbeln, Reitutensilien oder Kleintieren dienen. Sogar der Schwimm- oder Saunabereich innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes ist steuerlich begünstigt.
Oft werden solche Denkmalgebäude von Bauträgern angeboten, die das Objekt nach dem Kauf erst renovieren und dann den neuen Eigentümern im fertigen Zustand übergeben. Auch bei dieser üblichen Vorgehensweise gibt es den Sonderausgabenabzug. Dabei müssen die Erwerber noch nicht einmal die Einstufung als Steuerstundungsmodell fürchten. Während die Order von Zusatzleistungen beim Bauträger für Vermieter dazu führt, dass sie die hohen Abschreibungen erst mit späteren Mietüberschüssen verrechnen können, darf der Selbstnutzer ruhig eine Vermittlung für die Finanzierung oder Rechts- und Steuerberatungsleistungen in Anspruch nehmen. Sonderausgaben gibt es stets sofort ab dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen werden.
Beachten sollten Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden allerdings, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde angestimmt werden müssen. Denn erst wenn diese anschließend eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können diese beim Finanzamt geltend gemacht werden. Bei professionellen Anbietern ist der Formalismus im Gesamtpaket enthalten, die Hürden bestehen eher für Sanierer in Eigenregie. Steuerlich begünstigt sind allerdings nur die Denkmalmaßnahmen. Das kann bei grundrenovierten Gebäuden bis zu 85 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Sofern der Bauherr aber öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) laut Bundesfinanzhof (BFH) entsprechend gekürzt werden (Urteil des BFH vom 20.06.2007. Aktenzeichen: X R 13/06).
Grundsätzlich erhält der Käufer nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein Objekt, bei dem außer der Außenhülle von den Elektrokabeln über die Sanitäranlagen bis zu den Trennwänden alles nagelneu ist. Wird das Denkmalobjekt später wieder verkauft, muss der Eigentümer keine Spekulationssteuer befürchten. Denn eigengenutzte Gebäude bleiben unabhängig von Haltefristen steuerfrei. Sofern seit der Fertigstellung allerdings noch keine zehn Jahre vergangen sind, entfällt für den Restzeitraum der Sonderausgabenabzug.
Drei verschiedenen schutzwürdige Gründe gibt es: Baugeschichtlich, sozialgeschichtlich und im Objekt lebte mal eine berühmte Person. Die Einstufung nimmt das regionale Bauamt vor, steuerlich spielt der Grund keine Rolle. Infos gibt es beim jeweiligen Landsamt und der Deutschen Stiftung Denkmalschutz.