Immobilien im Einkommensteuerrecht Teil 2

Immobilien sind aus steuerlicher Sicht eine sehr interessante Anlageform, mit der sich durchaus Steuern sparen lässt. Das fängt schon beim Kauf und Verkauf an. Dabei ist es jedoch wichtig, die steuerrechtliche Situation gut zu kennen. Wann fallen Bauabzugsteuer oder Grunderwerbsteuer an und in welcher Höhe. Neben diesen Fragen setzt sich der Ratgeber "Immobilien im Einkommensteuerrecht" in seinem zweiten Teil mit verschiedenen Sonderfällen auseinander, beispielsweise der Vermietung einer Ferienwohnung. Letztlich wird auf die wichtigsten steuerrechtlichen Veränderungen in 2007 sowie in den kommenden Jahren eingegangen.

• Einleitung
• Spekulation mit Immobilien
• Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel
• Bauabzugsteuer
• Grunderwerbsteuer
• Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand
• Steuerliche Behandlung einer Ferienwohnung
• Besonderheiten im Kampf gegen Schwarzarbeit
• Eigenheimzulage
• Weitere Steueränderungen im Überblick

Einleitung

Die Investition in Immobilien gilt als Baustein jeder soliden Geldanlage und ist mit Blick auf das Alter sowie als Inflationsschutz unentbehrlich. Wirtschaftlich kommt es zu einem Erfolg, sofern Lage, Rendite und Finanzierung stimmen. Da Bau- und Kaufpreise derzeit eher günstig sind und sich die Kreditzinsen immer noch auf nahezu historisch niedrigem Niveau bewegen, bietet sich ein Investment an. Das wichtigste Kriterium ist immer noch die Lage der Immobilie. Sie entscheidet nicht nur über den später möglichen Verkaufsgewinn, sondern auch über die Höhe der Einnahmen.

Als weiteres Argument pro Immobilie dient oft die zu erwartende Steuerersparnis. Egal ob Eigenheim oder Mietshaus: Die Zuschüsse vom Fiskus klingen verlockend und machen die Entscheidung oft einfacher. Doch gerade bei dem Thema Steuerersparnis steckt der Teufel bekanntlich im Detail.

Der vorliegende zweite Teil des Ratgebers erläutert verschiedene wichtige und steuerlich interessante Sonderregelungen, befasst sich mit der Grunderwerb- und Spekulationssteuer sowie dem Sonderfall Ferienwohnung.
Im ersten Teil geht es vorrangig um Basisinformationen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, also Einnahmen, Abschreibungen und Werbungskosten.

Spekulation mit Immobilien

Der Verkauf von Immobilien kann unter gewissen Umständen zu steuerpflichtigen Einnahmen führen. Sind zwischen Anschaffung und Veräußerung einer vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen, ist ein Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte zu versteuern und ein Verlust kann mit anderen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (Wertpapieren oder Terminhandel) verrechnet werden.

Hinweis: Wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei. Somit unterliegt der Verkauf des Eigenheims nicht der Besteuerung.

Der Gewinn oder Verlust errechnet sich wie folgt:

	Verkaufserlös
-	ehemalige Anschaffungs- oder Herstellungskosten
=	Gewinn oder Verlust
-	Nebenkosten beim Immobilienübergang
+	geltend gemachte AfA in den Vorjahren
-	sonstige Werbungskosten
=	Spekulationsgewinn / -verlust

Nachteilig wirkt sich bei der Berechnung aus, dass die bis zum Verkauf geltend gemachten Abschreibungen wieder hinzugerechnet werden. Das gilt für Immobilien, die nach dem 31. Juli 1995 angeschafft oder nach dem 31. Dezember 1998 fertiggestellt wurden.

Ein Veräußerungsgewinn bleibt bis zu einer Höhe von 511,99 Euro (ab 2009: 599,99 Euro) steuerfrei. Dieser Betrag stellt keinen Freibetrag dar, sondern eine Freigrenze. Sollten also insgesamt 512 Euro (ab 2009 600 Euro) Gewinn anfallen, so sind die gesamten Beträge zu versteuern. Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie sind nur bis zur Höhe des Gewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Kalenderjahr ausgleichbar. Sie können allerdings auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in dem unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahr zurückgetragen oder auf Gewinne in folgenden Kalenderjahren vorgetragen werden.

Hinweis: Ab 2009 fallen Börsen- und Terminmarktgeschäfte unter die Abgeltungsteuer. Somit fehlt künftig das Verrechnungspotential für Immobilienverluste. Die sind dann nur noch mit Spekulationsgewinnen aus anderen Hausverkäufen oder etwa mit Edelmetallen verrechenbar.

Der Bundesfinanzhof (BFH) kommt zu dem Ergebnis, dass die ab 1999 geltende Verlängerung der Veräußerungsfristen von zwei auf zehn Jahre nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist, wenn die alte Zweijahresfrist bereits Ende 1998 abgelaufen war (Beschluss des BFH vom 16.12.2003, Aktenzeichen: IX R 46/02, veröffentlicht in: BStBl. 2004 Band II, Seite 284). Neben diesem Fall liegen beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) auch Entscheidungen des Finanzgerichts Köln zu der Streifrage vor, ob eine solche Rückwirkung zulässig ist (BVerfG, Aktenzeichen: 2 BvL 2/04, 2 BvL 14/02 und 2 BvL 13/05).
Betroffene sollten mit Verweis auf das Aktenzeichen des Verfassungsgerichts Einspruch einlegen und das Verfahren ruhen lassen. Es besteht zumindest die berechtigte Erfolgsaussicht, dass auf den Teil des Gewinns, der aus den Jahren vor 1999 stammt, keine Steuer erhoben wird.

Sofern die alte zweijährige Spekulationsfrist Ende 1998 noch nicht abgelaufen war, ist es hingegen verfassungsgemäß, dass diese Immobilien nun einen längeren Zeitraum steuerbehaftet bleiben (Urteil des BFH vom 15.07.2004, Aktenzeichen: IX B 116/03, veröffentlicht in: BStBl. 2004 Band II, Seite 1000).

Hinweis: Die bereits festgestellte Verfassungswidrigkeit bei der Besteuerung von Spekulationsgeschäften bezieht sich nur auf Wertpapiere und nicht auf Immobilien. Hintergrund: Das Gericht hat ein Erhebungsdefizit seitens der Finanzverwaltung erkannt. Ein Zustand, der bei Verkäufen von Grundstücken durch die notarielle Beurkundung nicht vorliegt.

Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel

Eine wichtige Abgrenzungsfrage zwischen privat und unternehmerisch ergibt sich beim gewerblichen Grundstückshandel. Ein Thema, das in der Vergangenheit zu heftigen Auseinandersetzungen zwischen Immobilieneigentümern und dem Finanzamt geführt hat. Der Grund: Ist der Verkauf von Grundstücken gewerblich, fällt hierauf nicht nur Gewerbesteuer, sondern auch Einkommensteuer außerhalb der Spekulationsfrist an. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. Der Themenbereich hat sich derzeit etwas entspannt, da die Gewerbesteuer nunmehr von der Einkommensteuer abgezogen werden kann und die Spekulationsfrist für Immobilien auf immerhin zehn Jahre verlängert wurde.

Nach Auffassung des Fiskus liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte verkauft werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Unter diese Grenze fallen die einzelne Wohneinheit, also das Ein- und Zweifamilienhaus, sowie die Eigentumswohnung und unbebaute Grundstücke. Ebenso gelten Mehrfamilienhäuser als ein Objekt, auch wenn sich darin eine Vielzahl von Wohnungen befinden. Auch die Garage oder der Stellplatz zählt als eigenes Objekt, wenn diese nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft werden. Nur das eigenen Wohnzwecken dienende Haus muss wie bei den Spekulationsgeschäften nicht berücksichtigt werden.

Größe und Umfang der Immobilie sind für die Beurteilung kein Kriterium. Folge: Der Verkauf von vier Eigentumswohnungen gilt in den Augen des Finanzamts als gewerblicher Grundstückshandel, nicht aber die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Einheiten.

Besondere Vorsicht ist bei der geschenkten Immobilie - etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge - ratsam. Denn hier können sich Auswirkungen sowohl beim Schenker als auch beim Beschenkten ergeben. Verkauft der neue Eigentümer die Immobilie, erhöht dieser Vorgang die Objektzahl für beide.

Als Zeitrahmen bei der Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze sind die Verkäufe innerhalb von fünf Jahren zu berücksichtigen. Liegen zwischen Errichtung oder Kauf und Veräußerung bis zu zehn Jahre, werden solche Vorgänge mit einbezogen, wenn die Verkaufsabsicht bereits vorher bestanden hat. Diese Ausnahme kann sich für Immobilienbesitzer als böse Falle erweisen. Verkaufen sie beispielsweise innerhalb von fünf Jahren nur drei Objekte und anschließend weitere, werden auch diese mitgezählt. Konsequenz: Für sämtliche Gebäude wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen. Somit sind sie erst nach mehr als zehn Jahren aus den Fängen des Fiskus, und dies sowohl bei Spekulationsgeschäften als auch bei gewerblichen Einkünften.

Ein beliebter Vorgang ist, die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Hier sind zwei Vorgänge zu unterscheiden:

• Werden die einzelnen Wohnungen nur umgewandelt, ist ausschließlich der Verkauf von mehr als drei Wohnungen binnen fünf Jahren nach dem Erwerb gewerblich.
• Werden die neuen Eigentumswohnungen völlig neu gestaltet und grundlegend renoviert, ist der ursprüngliche Kauf des Hauses nicht mehr wichtig. Hier setzt das Finanzamt bei mehr als drei Wohnungen gewerbliche Einkünfte an.

Der Themenbereich gewerblicher Grundstückshandel spielt steuerlich eine große Rolle, zumal es meist um größere Summen geht. Dabei hat das Finanzamt den Vorteil, dass ihm alle Daten über die einzelnen Verkäufe vorliegen. Der Notar sendet nämlich stets eine Vertragskopie an die Behörde, vorrangig zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer.

Steuertipp: Der Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels können sich Immobilienbesitzer elegant entziehen, wenn sie die Immobilien auf mehrere Schultern verteilen. Das kann bereits beim Erwerb geschehen, wenn auch Partner oder Kinder Miteigentümer werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, das oder die Objekte rechtzeitig vor dem Verkauf an Verwandte zu übertragen. Das kann etwa in Form der vorweggenommenen Erbfolge geschehen. Solche Vermögensübergänge zählen nicht als Veräußerung und somit auch nicht zur Drei-Objekt-Grenze.

Aufpassen müssen auch Besitzer von Anteilen an Immobilienfonds. Denn unter bestimmten Umständen gelten auch deren Umsätze für die Bemessung der drei Objekte. Hierbei hat der Fiskus aktuell eine schärfere Gangart aufgenommen.

• Der Besitzer ist zu mindestens zehnProzent an der Gesellschaft beteiligt.
• Der Verkehrswert der eigenen Anteile beträgt mehr als 250.000Euro.
• Der anteilige Wert der vom Fonds selbst verkauften Immobilie beträgt mehr als 250.000Euro.
• Beim Verkauf der Fondsanteile beläuft sich die Beteiligung auf zehnProzent oder der Werte der Anteile übersteigt 250.000Euro. In diesem Fall ist der Wert der im Fonds enthaltenen Grundstücke unerheblich.

Besondere Auswirkungen hat diese Sichtweise bei Immobilienfonds jenseits der Grenze. Während deutsche Verwalter die zehnjährige Haltedauer wegen der Spekulationsfrist einhalten, ist dies bei Auslandsfonds nicht der Fall. Somit kann der kurzfristige Verkauf von Immobilien bei Ihnen als Anleger durch Überschreitung der vorgegebenen Werte zu einer Veräußerung im Sinne der Drei-Objekt-Grenze führen.

Bauabzugsteuer

Eine bei vielen Hausbesitzern sicherlich in Vergessenheit geratene formalistische Verpflichtung besteht schon seit 2002 und wird auch nicht durch den jetzt eingeleiteten Bürokratieabbau der Bundesregierung beseitigt. Die Bauabzugsteuer schlägt bei Vermietern zu, die Handwerker mit Installation, Instandhaltung, Renovierung oder vergleichbaren größere Arbeiten beauftragen.

Hierzu schreibt § 48 Einkommensteuergesetz (EStG) vor: Erbringt jemand im Inland eine Bauleistung an einen Unternehmer, ist der Leistungsempfänger verpflichtet, von der Gegenleistung einen Steuerabzug in Höhe von 15 Prozent für Rechnung des Leistenden vorzunehmen.
Bauleistungen sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.
Nach § 49 Absatz 3 EStG haftet der Leistungsempfänger für einen nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag.

In Fällen der Bauabzugsteuer müssen sich Vermieter also grundsätzlich mit der Berechnung von Steuerbeträgen für fremde Unternehmer beschäftigen. Bemessungsgrundlage für den Steuerabzug ist die Zahlung inklusive Umsatzsteuer. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt der Vergabe des Bauauftrags, sondern nur auf den der Zahlung an. Die gesetzliche Verpflichtung zum Steuerabzug entsteht in dem Zeitpunkt, in dem die Rechnung beglichen wird. Dann muss der Hausbesitzer bis zum zehnten Tag nach Ablauf des Zahlungsmonats eine Steueranmeldung abgeben und den Betrag an den Fiskus überweisen. Kommen die der Verpflichtung nicht nach, drohen Verspätungs- oder Säumniszuschläge.

Für die Anmeldung ist das für das Bauunternehmen zuständige Finanzamt zuständig, in der Regel die Behörde am Sitz der Betriebsstätte. Bei ausländischen Bauunternehmen wird es kompliziert und bedarf schon detektivischer Fähigkeiten. Hier gibt es je nach Herkunftsland ein anderes maßgebliches Finanzamt. Dabei muss der Vermieter für jedes Unternehmen eine eigene Anmeldung abgeben, und dies meist auch noch in unterschiedlichen Orten. Beachten Hausbesitzer die Pflicht nicht, haftet er für den nicht oder zu niedrig abgeführten Betrag.

Diese bürokratische Vorschrift im Einkommensteuergesetz lässt sich jedoch oftmals umgehen:

• Bei der Vermietung von maximal zwei Wohnungen kommt die Bauabzugsteuer nicht in Betracht. Das Finanzamt stellt dabei nicht auf die Anzahl von Immobilien, sondern von Wohnungen ab.
• Das selbst genutzte oder Verwandten unentgeltlich überlassene Domizil kann aus der Rechnung heraushalten werden.
• Eine Bagatellgrenze greift, wenn die Leistung je Bauunternehmer und Jahr voraussichtlich 5.000 Euro nicht übersteigt. " Tätigt ein Immobilienbesitzer nur umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze, was bei der herkömmlichen Vermietung der Fall ist, steigt die Freigrenze auf 15.000Euro.
• Legen Maler, Fliesenleger oder Bauunternehmer dem Hausbesitzer eine gültige Freistellungsbescheinigung vor, braucht der Auftraggeber keinen Steuerabzug vorzunehmen. Diesen amtlichen Bescheid erhalten Firmen von ihrem Finanzamt, wenn sie ordentliche und pünktliche Steuerzahler sind. Die Bescheinigung muss zum Zeitpunkt der Zahlung vorliegen, so dass viele Firmen den amtlichen Vordruck erst der Rechnung beilegen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent (in Berlin seit 2007: 4,5 Prozent) des im Notarvertrag festgesetzten Kaufpreises. Die gezahlte Grunderwerbsteuer wird bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage mit zu den Anschaffungs- / Herstellungskosten addiert.

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer liegt gemäß § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) in folgenden Fällen vor:

• Erwerb eines Grundstücks, wenn der Wert 2.500Euro nicht übersteigt
• Erwerb von Todes wegen
• Schenkung unter Lebenden
• Erwerb durch Ehegatten des Veräußerers bei Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung
• Erwerb durch in gerader Linie Verwandte des Veräußerers

Dies stellt keine erschöpfende Aufzählung der allgemeinen Ausnahmen des genannten Paragraphen dar.

Bei Erbschaft oder Schenkung greift jedoch die Erbschaftsteuer.

Immobilienobjekte sind in der Regel nicht in einen gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen, wenn sie zu eigenen Wohnzwecken erworben werden (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.10.2002, Aktenzeichen: X R 74/99). Gleiches gilt für Immobilienobjekte, die aufgrund von offensichtlichen Sachzwängen - beispielsweise wegen finanzieller Notlage - veräußert werden (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.09.2002, Aktenzeichen: X R 28/00).

Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Urteilen (Aktenzeichen: IX R 39/97 und IX R 52/00) entschieden, dass so genannte anschaffungsnahe Aufwendungen nicht allein wegen ihrer Höhe oder ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes als Herstellungskosten zu beurteilen sind. Soweit sie nicht der Herstellung oder Erweiterung eines Gebäudes dienen, stellen sie nur dann Herstellungskosten dar, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung gemäß § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuches (HGB) führen.

Folgen:

• Maßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsmaßnahme zu beurteilen wären, können in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung im Sinne des §255 Absatz2 Satz1 HGB führen.
• Eine wesentliche Verbesserung im Sinne des §255 Absatz2 Satz1 HGB ist dann gegeben, wenn sich der Gebrauchswert eines Wohngebäudes gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht.
• Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts ist immer dann gegeben, wenn durch die Modernisierung ein Wohngebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.
• Einzelmaßnahmen, die für sich gesehen keine Erhöhung des Gebrauchswerts darstellen, sind zusammengefasst zu betrachten, wenn sie sich planmäßig über mehrere Jahre erstrecken.

Eine wesentliche Verbesserung liegt unter anderem nicht vor:

• bei Maßnahmen, die den Nutzungswert eines Wohngebäudes nicht wesentlich verändern (z.B. die Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fenster und Dacheindeckung) - Daher ist auch eine Werterhöhung durch solche Maßnahmen für die Einordnung der Aufwendungen unerheblich.
• bei Schönheitsreparaturen im Anschluss an den Erwerb und bei sonstigen Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen Gegenständen und Einrichtungen, insbesondere an im Wesentlichen funktionierenden Installationen
• nur weil aufgrund der durchgeführten Maßnahmen (Isolierglasfenster statt Normalglasfenster) eine erhöhte Miete verlangt werden kann - Eine erhöhte Miete, die auf umfangreiche Maßnahmen bezüglich der Fenster und Installationen zurückgeht, ist jedoch Indiz für eine wesentliche Verbesserung, wenn der Steuerpflichtige seiner Mitwirkungspflicht nicht genügt.

Auf Grund der Gesamtheit der Maßnahmen kann jedoch eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes eintreten.

Beachte: Die Feststellungslast hinsichtlich der Tatsachen, die eine wesentliche Verbesserung und damit die Behandlung als Herstellungskosten begründen, trägt das Finanzamt. Dem Steuerpflichtigen trifft aber eine erhöhte Mitwirkungspflicht, die sich insbesondere darauf erstreckt, den technischen Stand der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen sowie der Fenster vor den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dokumentieren. Liegt eine solche Dokumentation nicht vor, kann in einer erheblich höheren Miete ein Indiz für eine wesentliche Verbesserung gesehen werden.

Die Finanzverwaltung akzeptiert die neue Rechtsprechung in allen noch offenen Fällen. Und davon gibt es eine ganze Menge, denn in den vergangenen zwei Jahren blieben Fälle mit anschaffungsnahem Aufwand angesichts der unklaren Rechtslage unbearbeitet. Zur Anwendung der neuen Regeln gibt es einen umfangreichen Erlass (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF-Schreiben vom 18.07.2003, veröffentlicht in: BStBl. 2003 Band I, Seite 386).

Steuertipp: Falls mit den Baumaßnahmen vor dem 5. August 2003 (das ist der Tag, an dem der Erlass im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde) begonnen wurde, können Sie beantragen, dass für Sie die frühere Verwaltungsregelung gelten soll. Dies ist vor allem dann günstig, wenn Ihre Renovierungskosten nicht höher als 15 Prozent in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung der Wohnung sind. Dann nämlich sind die Kosten ohne Wenn und Aber Erhaltungsaufwand und damit in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar (Tz. 39 des genannten Erlasses).

Seit 2004 gilt jedoch die vor den Richtersprüchen gültige Rechtslage wieder. Gemäß § 6 Absatz 1 Nr. 1a und § 9 Absatz 5 Einkommensteuergesetz (EStG) ist die Drei-Jahres-Frist und die 15-Prozent-Regel nunmehr gesetzlich verankert. Dies bedeutet, dass die Kriterien des BFH nur auf Maßnahmen zutreffen, die von den beiden gesetzlich normierten Größen nicht erfasst werden. Betroffen von der neuen Rechtslage sind allerdings nur Baumaßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden sind.

Steuerliche Behandlung einer Ferienwohnung

Viele Bürger hegen den Gedanken, sich eine Ferienwohnung zuzulegen. Urlaub in den eigenen vier Wänden, die über die Vermietung in der restlichen Zeit finanziert werden. Dieser neue Trend beschäftigt auch die Finanzämter mit der Frage um die steuerliche Behandlung der Ferienwohnungen. Meist geht es darum, ob Liebhaberei vorliegt und die Immobilie somit steuerlich unter den Tisch fällt. Regelmäßig zu klären ist, ob die Ferienwohnung aus privaten Motiven oder unter dem Aspekt der Einkunftserzielung angeschafft wurde. Da das Wohnsitzfinanzamt gar nicht beurteilen kann wie das Feriendomizil in den Alpen oder an der See beschaffen ist, bilden mehrere aktueller Urteile und Erlasse die Rechtsgrundlage für die Entscheidungen.

So werden anfallende Verluste anerkannt, wenn der Besitzer Haus oder Wohnung nicht selbst nutzt, sondern ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet. Hierbei dürfen Finanzbeamte auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Feriendomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft. Der Bundesfinanzhof (BFH) weist hierbei die Finanzämter in ihre Schranken, wenn es um Immobilien in den Bergen oder an der See geht. Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen (Urteil des BGH vom 24.08.2006, Aktenzeichen: IX R 15/06, veröffentlicht in: BStBl. 2007 Band II, Seite 256). Das Thema Liebhaberei ist daher auch bei üppigen roten Zahlen tabu, so dass auch hohe Schuldzinsen ohne entsprechende Einnahmen zählen.
Allerdings muss die Fremdnutzung nachgewiesen werden. Das gelingt, wenn ein Vermittler mit der Suche nach den Gästen beauftragt ist, die Dauer der Vermietung im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt oder das Feriendomizil in der Nähe der eigenen Wohnung liegt.

Wird die Ferienwohnung allerdings ausschließlich eigengenutzt oder steht sie Verwandten kostenlos zur Verfügung, sind keine Kosten absetzbar. Die Eigenheimzulage fällt in der Regel auch aus, da solche Räumlichkeiten in den Bergen oder am Meer nicht auf Dauer genutzt werden oder hierzu nicht vorgesehen sind.

Der klassische Fall ist jedoch, die Wohnung in der Ferne teils selbst zu nutzen und in der übrigen Zeit an wechselnde Feriengäste zu vermieten. Hier untersucht das Finanzamt, ob die Immobilie ein Objekt der Liebhaberei ist. Die entscheidende Frage: Kann der Besitzer über 30 Jahre mit einem Überschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben rechnen? Auf Leerstandszeiten entfallende Aufwendungen sind dabei entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietung aufzuteilen. Ohne Nachweis setzt das Finanzamt 50 Prozent der Kosten für beide Bereiche an.

Kommt die Rechnung zu einem positiven Ergebnis, sind die auf den vermieteten Zeitraum entfallenden Kosten absetzbar. Liegen die über den Mieten, kann das Minus mit anderen Einkünften verrechnet werden. Neben laufenden Aufwendungen und AfA kann auch von Mietern benutztes Mobiliar oder Geschirr geltend gemacht werden.

Kann der Besitzer aber keinen Überschuss vorweisen, ignoriert das Finanzamt die Ferienwohnung und setzt weder Kosten noch Einnahmen an. Daher sollte aus Steuersicht eine Eigennutzung besonders in den ersten Jahren strikt vermieden werden, wenn die Ferienwohnung ohnehin in der Absicht der überwiegenden Vermietung gekauft wurde. Dann sind die Kosten problemlos geltend zu machen, auch wenn die Einnahmen zu Beginn noch nicht wie erhofft fließen. Denn das anfallende Minus wird vom Finanzamt nur dann kritisch gesehen, wenn die Wohnung auch selbst genutzt wird.

Wird die Ferienwohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, fällt hierbei stets Steuer auf den Gewinn an. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung überwiegend selbst genutzt wird. Die Steuerfreiheit beim Verkauf des Eigenheims kann nicht auf das Feriendomizil übertragen werden.

Besonderheiten im Kampf gegen Schwarzarbeit

Seit August 2004 gilt das Gesetz zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und auch ehrliche Steuerzahler müssen sich mit den neuen Regeln auseinandersetzen. Geleistet wird Schwarzarbeit etwa von Personen, die steuerliche Normen nicht erfüllen, als Arbeitgeber Melde- und Beitragspflichten unterlassen, oder Sozialleistungen empfangen und hierbei Einnahmen nicht deklarieren.

Zuständig ist ausschließlich der Zoll zuständig. Hier werden bis zu 7.000 Mitarbeiter in der Finanzkontrolle Schwarzarbeit (FKS) mit Sitz in Köln bundesweit aktiv und forschen auch in Sachen Steuern und Sozialabgaben. Die FKS führt regelmäßig Schwerpunktkontrollen durch, die bundesweit zeitgleich stattfinden und in bestimmten Branchen einen hohen Überprüfungsdruck erzeugen.

Betroffen sind auch Privatpersonen, die eine Haushaltshilfe nicht anmelden oder Arbeitnehmer, die Gehalt ohne Lohnsteuerkarte erhalten. Selbst der erledigte Auftrag an Privatpersonen ohne Rechnung gilt als Schwarzarbeit, auch wenn die Einnahme versteuert wird.

Ausgenommen sind nicht auf Gewinn ausgerichtete Gelegenheitsarbeiten, etwa von Freunden, Angehörigen oder Nachbarn. Vorrangig muss aber die Gefälligkeit sein, beispielsweise beim Rasenmähen, Babysitten sowie Tätigkeiten nach dem Motto "hilfst du mir, helfe ich dir". Solche Leistungen dürfen keine Unternehmer, sondern nur Bekannten oder Nachbarn ausführen. Kleine Entgelte sind dabei unerheblich.

Wird ein Betrieb mit Arbeiten rund ums Haus beauftragt, hat sie innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung auszustellen. Dies war bisher im Privatbereich nicht zwingend erforderlich. Neben Bauleistungen sind auch Garten- und Reparaturarbeiten oder Fensterputzen betroffen. Der private Auftraggeber muss auf eine Rechnung bestehen und sie zwei Jahre aufbewahren.

Zwar muss nicht geprüft werden, ob das Unternehmen ihr Gewerbe angemeldet hat oder pflichtgemäß Steuern zahlt. Die ausgestellte Rechnung inklusive Firmennamen und Anschrift muss aber den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Kann auf Anfrage von Zoll oder Finanzbeamten kein Beleg über die Baumaßnahme vorgelegt werden, drohen Bußgelder von bis zu 500 Euro. Der Unternehmer muss auf der Rechnung auf die neuen Aufbewahrungsfristen hinweisen.

Der Zoll darf das Grundstück betreten, um nach solchen Rechnungen zu suchen. Allerdings sind die eigenen vier Wände tabu. Wer sich jedoch auf die Unverletzlichkeit der Wohnung beruft und Handwerkerrechnungen nicht vorlegt, muss mit weiteren Ermittlungen rechnen.

Steuertipp: Die Beschäftigung in Haus oder Garten wird sogar vom Finanzamt belohnt. Beim 400-Euro-Job können zehn Prozent der Aufwendungen, maximal 510 Euro, von der Steuerlast abgezogen werden. Besteht Sozialversicherungspflicht, gibt es zwölf Prozent und bis zu 2.400 Euro Steuerbonus. Wer eine Firma beauftragt, setzt 20 Prozent und bis zu 600 Euro ab.

In Privathaushalten prüft der Zoll nur nach Anzeige oder konkreten anonymen Hinweisen, also nicht aus Eigenantrieb. Die Privatsphäre bleibt geschützt, Eintritt können die Beamten nur mit einem Durchsuchungsbeschluss erzwingen. Lassen Privatpersonen allerdings eine Baumaßnahme durchführen, gilt dies nicht als Privatbereich. Die Zöllner können auf der Baustelle prüfen, sofern dort Arbeiter am Werk sind.

Eigenheimzulage

Seit dem Jahr 1996 gibt es acht Jahre lang eine Eigenheimzulage.
Die beträgt:

• einProzent der Kosten für Alt- oder Neubauten, maximal 1.250Euro pro Jahr.
• zusätzlich 800Euro pro Jahr für jedes Kind, für das im Einzugsjahr Anspruch auf Kindergeld besteht.

Diese staatliche Förderung für Hauserwerber und -bauer ist 2006 entfallen. Nur wenn das Datum auf Bauantrag oder Kaufvertrag noch aus 2005 stammt, gibt es die Zulage für acht Jahre. Im Falle des Bauantrags beginnt die achtjährige Förderung dann im Jahr der Fertigstellung, was auch erst in 2007 vorliegen kann.

Um nicht im Nachhinein die Eigenheimzulage gestrichen zu bekommen, sind einige Besonderheiten zu beachten.
Wird nämlich ein rechtzeitig eingereichter Bauantrag noch nachträglich geändert, gilt dies als neuer Antrag, datiert auf diesen Zeitpunkt. Eine Ausnahme gilt lediglich bei geringfügigen Anpassungen.
Auch die spätere wesentliche Abweichung des Gebäudes von den Bauplänen führt zur Versagung der Zulage. Das sind die Erweiterung von Nutzflächen, eine Aufstockung sowie die Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes.

Wurde ein unbebautes Grundstück oder ein teilfertiges Gebäude gekauft, ist nicht der bereits eingereichte Bauantrag des Veräußerers, sondern der Herstellungsbeginn maßgebend.
Als solcher gilt:

• beim teilfertigen Gebäude das Datum des abgeschlossen Kaufvertrags.
• beim unbebauten Grundstücks der Termin, an dem der neue Besitzer nach außen erkennbar mit den Bauarbeiten beginnen. Das sind beispielsweise Ausschachtungsarbeiten oder die Anlieferung von Baumaterial.

Sofern die terminlichen Voraussetzungen noch in 2005 erfüllt worden sind, gibt es die Zulage - aber nur bis zu bestimmten Einkommensgrenzen. Eigenheimbesitzer mit zu hohen Einkünften gehen daher leer aus.
Voraussetzungen für die Zulage:

• Die Summe der positiven Einkünfte im Erstjahr und im Jahr zuvor darf zusammengerechnet nicht über 70.000Euro liegen.
• Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag, also 140.000Euro in beiden Jahren.
• Pro Kind erhöht sich die Grenze um weitere 30.000Euro.
• Bei der Rechnung fallen Verluste "unter den Tisch". Hat beispielsweise ein Lediger Lohneinkünfte von 75.000Euro und Mietverluste von 10.000Euro, erhält er keine Zulage.

Hinweis: Die Einkommensverhältnisse werden zu Beginn der Förderung überprüft. Wem danach einmal die Eigenheimzulage gewährt wird, der erhält die Förderung weiterhin, auch wenn er in einem späteren Jahr die Grenze deutlich überschreitet.
Wer die Einkunftsgrenze erst in einem Folgejahr unterschreitet, kassiert zumindest noch die Zulage für die verbliebenen Jahre. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Eigenheimbesitzer heiratet oder ein Kind geboren wird. Dann fallen die Einkünfte unter die nunmehr verdoppelte oder erhöhte Grenze.

Die Zulage wird getrennt von der jährlichen Einkommensteuererklärung nach dem Wohnungseinzug beantragt. Hierfür gibt es den Vordruck "EZ 1 A". Zuständig für die Bearbeitung ist das Wohnsitzfinanzamt. Für den Antrag haben Eigenheimbesitzer vier Jahre Zeit, die Zulage gibt es dann noch rückwirkend. Die Zulage wird innerhalb eines Monats nach Bescheidzustellung bezahlt. In den Folgejahren gibt es die Beträge jeweils am 15. März auf das Konto überwiesen.

Hinweis: Das Finanzgericht (FG) Rheinland-Pfalz hält die 2004 eingeführte gesetzliche Verschärfung für verfassungswidrig, wonach bei Ehegatten für den Anspruch auf Förderung immer das gemeinsame Einkommen zählt (Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 11.06.2007, Aktenzeichen: 5 K 2146/06). Nach dieser Änderung konnten Paare nicht mehr die zuvor übliche getrennte Veranlagung wählen, bei der die Einkünfte eines Ehepartners nicht berücksichtigt werden. Diese Beschränkung verletze den Gleichbehandlungsgrundsatz. Ist ein Paar nämlich nicht verheiratet, zählt nur das jeweilige Einkommen, und ledige Partner kommen eher in den Genuss der Eigenheimzulage. Das Urteil können alle Ehepaare nutzen, die in den Jahren vor 2006 einen Bauantrag gestellt oder ein Haus gekauft haben und auf den Zulagenantrag wegen Überschreiten der Verdienstgrenze verzichtet haben. Verheiratete Bauherren, die gerade erst ins frisch fertiggestellte Heim einziehen oder dies 2006 vollzogen haben, können für die Einkommensteuererklärungen statt der üblichen gemeinsamen noch nachträglich die getrennte Veranlagung beantragen, was auch bei schon vorliegenden und bestandskräftigen Bescheiden möglich ist.

Weitere Steueränderungen im Überblick

Die Bundesregierung plant einige weitere Änderungen für Immobilienbesitzer, zum Teil wurden diese bereits 2007 umgesetzt.
Nachfolgend die wichtigsten Änderungen in Stichpunkten:

• Das Eigenheim soll künftig bei der privaten Altersvorsorge etwa über die Riesterrente gefördert werden.
• 2009 wird die Abgeltungsteuer eingeführt. Dabei fällt die Spekulationsfrist für Wertpapiergeschäfte und Kapitaleinnahmen werden pauschal mit 25Prozent besteuert. Immobilien sind hiervon nicht betroffen. Die zehnjährige Spekulationsfrist bleibt und Mieteinkünfte unterliegen unverändert der individuellen Progression. Lediglich für offene Immobilienfonds greifen die Änderungen der Abgeltungsteuer. Die Erträge gelten nämlich als Kapitaleinnahmen und die Anteile als normale Wertpapiere.
• Im Rahmen der Neuordnung der Bund-Länder-Beziehungen im Grundgesetz wurde den Ländern die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer übertragen. Berlin hat dies durch eine Tariferhöhung zum 1.Januar 2007 bereits genutzt.
• Bei der Grundsteuer ist eine generelle Neuregelung auf Basis der Vorschläge aus Bayern und Rheinland-Pfalz geplant. Der Zeitpunkt der Umsetzung ist allerdings noch offen.
• Rückwirkend zum 1.Januar 2007 sind deutsche Real Estate Investment Trusts (REITs) zugelassen. Es handelt sich dabei um börsennotierte Unternehmen, die fast ausschließlich in Immobilien investieren und ihre Gewinne nahezu vollständig an die Anleger ausschütten. Der Anleger muss diese voll als Dividendeneinnahmen versteuern.
• Die Tariferhöhung der Umsatzsteuer ab dem 1.Januar 2007 auf 19Prozent betraf auch private Vermieter, die etwa Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen beauftragen. Für sie ist die Rechnung ab 2007 teurer geworden, ohne dass sie die Differenz als Vorsteuer geltend machen können.
• Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer werden Immobilien ab 2007 durch Änderungen im Jahressteuergesetz 2007 höher bewertet. Das gelingt durch eine zeitnahe Erfassung von Jahresrohmiete und Bodenrichtwerten.
• Durch die Erbschaftsteuerreform 2008 werden Immobilien generell marktkonform und damit höher bewertet. Dies resultiert aus der Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts, dass die derzeitige moderate Bewertung nicht mit dem Grundgesetzt vereinbar hält.