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Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltungsklauseln unwirksam?

Der Bundesgerichtshof sieht Klärungsbedarf, ob die Kostenquotenklausel in Bezug auf vereinbarte Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters den Bestimmungen des § 307 BGB entspricht. In seinem Beschluss fordert er die streitenden Parteien auf, sich erneut zu erklären. 

Zur Sachlage:

Bei Auszug des Mieters galten im vorliegenden Fall individuelle Vereinbarungen laut Mietvertrag. Dieser enthielt folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Beendigung des Mietverhältnisses:

- Der Mieter ist zur fachgerechten Ausführung von Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeitwerten (Küche und Bad nach 3 Jahren, sonstige Aufenthaltsräume nach 5 Jahren und Nebenräume nach 7 Jahren) verpflichtet. 

- Die Zeitrechnung beginnt mit Einzug bzw. nach fachgerecht erfolgter Schönheitsreparatur.

- Unterliegen die Räume übermäßiger Beanspruchung, die eine vorzeitige Renovierung begründen, sind Schönheitsreparaturen früher durchzuführen. 

- Bei unterdurchschnittlicher Frequentierung der Räume sind Renovierungsarbeiten erst ab dem Zeitpunkt des Bedarfs erforderlich. 

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen, werden anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen fällig. Diese berechnen sich aus Angeboten von Fachfirmen und dem zurückliegenden Zeitraum der letzten Renovierung. Es sei denn, der Mieter renoviert die Wohnung komplett fachgerecht neu. 

Vor dem Landgericht obsiegte die Vermieterin. Sie überzeugte das Gericht von der Rechtmäßigkeit, die zurückzuzahlende Kaution gegen die anfallenden Kosten für Schönheitsreparaturen aufzurechnen. Das Landgericht lies die Revision des Urteils zu. Es begründete seine Entscheidung mit der unklaren Sachlage in der höchstrichtlichen Rechtsprechung. Es sei nicht geklärt, ob die „Unwirksamkeit der einen Klausel“ automatisch die „Unwirksamkeit der anderen Klausel nach sich zieht“. Im Kontext: Kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen in diesem Umfang aufgrund der Kostenquotenklausel bei Beendigung des Mietverhältnisses herangezogen werden? 

Mit dieser Frage beschäftigte sich nunmehr der Bundesgerichtshof. Er sah mehrere Details als erklärungsbedürftig an. Zuvor gab es bereits Zweifel, ob die Kostenquotenklausel bei unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnungen überhaupt dem § 307 Abs. 1 BGB entspricht. Danach sind allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie nach den Geboten von Treu und Glauben den Mieter unangemessen benachteiligen. Das kann auch bei unklaren und unverständlich formulierten Bestimmungen der Fall sein. 

Das führte den BGH zu folgenden Bedenken: 

- Es lässt sich nach Ende der Mietzeit nicht zweifelsfrei feststellen, in welchem Ausmaß Mieter oder der Vormieter für die Abnutzung verantwortlich sind. 

- Die Regelung belastet den Mieter doppelt. Neben Schönheitsreparaturen hat er die Kostenquote zu tragen, auch wenn die seinerseits vorgenommenen Dekorationen noch nicht abgenutzt sind. Zumal er bei unrenovierten Wohnungen auch die Abnutzung durch den Vormieter zu tragen hat.

Gerade dann wäre der Mieter unangemessen benachteiligt, so der Einwand des BGH. Zusätzlich stellte sich für den Gerichtshof die Frage, ob die Kostenquotenregelung überhaupt der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 BGB standhalten kann. Denn, übernimmt ein Mieter eine renovierte Wohnung, ist nicht klar zu bestimmen, ob die Zeitregelung für Schönheitsreparaturen überhaupt den Tatsachen entspricht. Der Gerichtshof nennt in diesem Zusammenhang das Wort „Fiktion“.

Im Beschluss gab der BGH die Klärung dieser Bedenken an die Parteien zurück. Gelingt es ihnen nicht, die Vorbehalte des Bundesgerichtshofes auszuräumen, kann es im Ergebnis zum Ende der Kostenquotenregelung in Mietverträgen kommen. 

BGH, Beschluss vom 22. 1. 2014, Az. VIII ZR 352/12